下面是小编为大家整理的房地产行业1月行业动态报告：新冠疫情对行业造成短期冲击，关注中长期政策走势【完整版】,供大家参考。
目
录
一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化
............................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱
........................................................................................................................ 1
1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力
.............................................................................. 1
2 、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持
10
万亿以上的规模
............................................... 1
（二）新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势
........................................................................................................ 1
1 、对比
2003
年，新冠疫情对行业的短期冲击可能更大
................................................................................ 1
2 、新冠疫情短期对行业的短期冲击不改长期趋势，政策弹性有望扩大
........................................................ 3
（三）
2019
年销售平稳收官，竣工增速如期回正
........................................................................................................... 3
1 、 2019
年销售韧性强，投资超预期，施工持续修复
..................................................................................... 3
2. 各城市库存分化显著，风险下沉到三四线
.................................................................................................... 6
3 、三线土地溢价率在连续下降三个月之后首次回升
...................................................................................... 7
（四）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降
.................................................................................... 8
1 、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落
........................................................ 8
2 、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定
....................................................................... 9
3 、现金流量表：货币资金下降，融资环境收紧下房企筹资能力受到考验
.................................................... 9
4 、杜邦分析：
ROE
小规模增加
..................................................................................................................... 10
5 、地产股年报业绩预告：主流地产公司业绩普遍高增
................................................................................ 11
二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段
............................................................................ 12 （一）中国房地产将告别暴涨时代
................................................................................................................................. 12
1 、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显
....................................................................................................... 12
2 、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段
..................................................................... 13
3 、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间
.................................................................................... 14
（二）行业驱动因素
......................................................................................................................................................... 15
1 、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力
............................................................................................... 15
2 、生产要素投入为房地产业发展奠定基础
................................................................................................... 15
3 、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力
........................................................................................ 15
4 、中美驱动因素对比
..................................................................................................................................... 16
（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速
.............................................................................................................. 18
1 、房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善
........................................................................... 18
2 、“一城一策” + “高频微调”主导市场
...................................................................................................... 20
3 、“三稳”目标下，行业融资端迎来最强管控
............................................................................................. 22
4 、房产税立法先行，预计最快
2022
年开始征收
.......................................................................................... 23
5 、中央财政
134
亿支持
16
城住房租赁市场发展试点
.................................................................................. 24
6 、 5
年期
LPR
下调
5BP ，行业所处的利率环境边际改善
............................................................................ 24
7 、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放
.................................................................................... 24
三、行业面临的问题及建议
............................................................................................................................................ 25 （一）现存问题
................................................................................................................................................................. 25
1 、供求矛盾突出，区域发展不平衡
.............................................................................................................. 25
2 、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存
............................................................................................... 25
3 、房地产行业杠杆率处于高位
...................................................................................................................... 25
4 、租售结构不合理，租赁市场活力不足
....................................................................................................... 26
5 、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高
............................................................................................... 26
（二）建议及对策
............................................................................................................................................................. 26
1 、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序
............................................................................................... 26
2 、整顿土地供给市场，破除行政垄断
.......................................................................................................... 26
3 、促进供给需求多维度匹配
......................................................................................................................... 26
4 、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度
............................................................................................... 26
5 、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力
............................................................................................... 26
四、房地产行业在资本市场中的发展状况
.................................................................................................................... 27 （一）房企融资成本边际改善
......................................................................................................................................... 27
1 、房企股权融资自
2010
年之后收紧， IPO
几近停滞，再融资略有回升
..................................................... 27
2 、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧
.................................................................................... 28
3 、银行贷款规模增速放缓，融资成本仍处高位
............................................................................................ 29
（二）目前房地产行业
PE
处于历史底部区域
............................................................................................................... 30
1 、房地产行业市盈率处于历史最低水平，修复空间较大
............................................................................. 30
2 、国际估值比较来看， A
股估值处于历史低位，具有较大修复空间
.......................................................... 30
3 、基本面支撑下，估值受政策预期影响
....................................................................................................... 31
4 、房地产行业未来发展影响因素
.................................................................................................................. 31
（三）
19Q4
公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企
......................................... 32
1 、 2019Q4
基金房地产持仓占比实现近一年首次回升，处于历史中等偏上水平
......................................... 32
2 、四季度基金对房地产板块持仓为超配
....................................................................................................... 32
3 、集中度再次提升，刷新
2010
年以来新高
................................................................................................. 32
4 、公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企
............................................................................. 32
五、投资建议及股票池
.................................................................................................................................................... 36 （一）投资建议
................................................................................................................................................................. 36
（二）股票池
..................................................................................................................................................................... 36
六、风险提示 .................................................................................................................................................................... 37 插
图
目
录 ...................................................................................................................................................................... 38 表
格
目
录 ...................................................................................................................................................................... 39
一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化
（一）房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业是我国经济中具有先导性和基础...