关于老旧小区存在的问题及改造措施研究 关于老旧小区存在的问题及改造措施研究作者：郭兴峰来源：《科技风》2021年第27期摘要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇下面是小编为大家整理的关于老旧小区存在的问题及改造措施研究 ,供大家参考。
关于老旧小区存在的问题及改造措施研究
作者：郭兴峰
来源：《科技风》2021年第27期
摘要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。
关键词：老旧小区改造;民生工程;社区服务;物业管理
老旧小区是指建成的年代较早、建设标准较低、周边市政配套设施不完善、各类社区服务设施不健全，基础设施设备老化严重，道路失养、绿化失修、物业失管的住宅小区[1]。近年来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如没有合理的雨污分流系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管线交错零乱等等一系列问题。因此，为进一步整治老旧小区的环境，强化老旧小区的管理，提升老旧小区的功能，国务院全面部署大力推进城镇老旧小区改造工作。现阶段老旧小区改造工作虽然已经取得了较大的成效，但是无论是其改造模式、改造标准还是改造内容都存在诸多的不确定性，从而使得老旧小区改造在实施过程中面临着各种各样的困难与挑战。因此，如何针对老旧小区存在的问题，提出科学合理的改造措施，是当前老旧小区改造工作亟须解决的问题。
1老旧小区存在的主要问题
老旧小区存在的问题包括给小区内道路破损严重，局部区域路面不平整;人、车行道未进行合理规划，人车未能分流;原有路灯数量不足，路灯线路老化严重;排水主管网长久失修，饮用水的水质较差;屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象;楼梯扶手锈蚀磨损，无法正常使用;围墙墙体残缺破旧，影响安全;安保设施形同虚设，物业管理不到位;社区服务缺失，日常生活不方便。总的来说，老旧小区存在的主要问题涉及三个大的方面：一是小区建设方面存在的问题，二是小区管理方面存在的问题，三是小区服务方面存在的问题。
1.1小区建设方面存在的问题
老旧小区的建成年代相对都比较早，无论是设计的理念、建设的标准、施工的质量、维护的水平都与现下的社区建设存在较大的差距。首先在对住宅进行设计时，由于当时科学技术水平的限制，绝大多数都是低层或多层建筑，结构的设计也多以砖混结构为主，而房屋的安全性、适用性、耐久性也相对较低，设计的水平不仅决定了房屋的建设水平，一定程度上也影响
到房屋的空间工作性能。其次是建筑材料的质量不高，混凝土、砌筑砂浆大多以现场搅拌为主，质量无法保证，并且还不同程度的存在隔热保温材料质量一般、建筑节能技术水平较差、建筑装饰水准较低等等一系列问题，建筑材料的质量直接决定了房屋的建设质量，一定程度上也影响着房屋的整体使用功能。另外，一般情况下对于容易老化需要定期检修的部分，应当派专人负责及时進行维护，不过绝大部分老旧小区非但没有专人负责，更是长期处于检修不到位的情况，从而使得房屋设施设备渐渐老化，本来的小问题也随着时间的推移而变得越来越严重，甚至已经无法从根本上解决问题，不再具备直接维修的条件，严重影响了小区居民的基本生活质量。
1.2小区管理方面存在的问题
老旧小区的管理相对都比较差，无论是管理的模式、管理的水平还是管理人员的配备都难以保证小区具有较好的管理成效[2]。首要原因是物业管理的水平低，老旧小区的物业管理欠缺系统的、精细的管理标准，物业管理人员的素质较差，大多数老旧小区物业费较低，甚至部分单位或者企业的自建家属院不需要缴纳物业费，使得小区居民的自主维护意识比较差，而维修资金不足、服务管理不到位，给物业的管理和小区的正常运行带来了较大的困难，小区居民的不满也越来越多，渐渐地形成了恶性循环。其次是管理模式混乱，由于老旧小区建设年代早，很多设施设备都是后续逐步改善，没有系统化的管理模式，例如供水供热管道归市政部门管理、电气管线归电力部门管理、天然气归天然气公司管理等，且管道管线相互穿插没有合理的布设，一旦出现损坏需要维修时各方的责任不明确，各主体单位不但无法相互配合甚至互相推诿，出现维修不及时的情况。另外，大多数老旧小区的本身规划不是非常合理，休闲活动区域较少且没有特色，再加上长期处于管理不到位的情况，老旧小区的居民私自将公共绿地改为菜园、在公共区域私搭乱建、生活垃圾乱抛乱扔等现象也日益突出，使得小区的环境又脏又乱，既占用了大量的公共资源，又影响了小区的整体景观。
1.3小区服务方面存在的问题
老旧小区的各种服务缺失或不够全面，例如绝大多数老旧小区的周边没有相应的商业配套。各个小区的商业配套既是城市商业配套的一部分，也是小区居民日常消费的主要载体，属于小区居民正常生活的基本保障。老旧小区商业配套的欠缺，导致难以满足小区居民的日常消费需求，给老旧小区居民的购物、老旧小区居民的通信、老旧小区居民的餐饮、老旧小区居民的理发等带来了诸多不便，没有方便快捷的服务设施，基本的生活服务设施不到位，滋生了越来越多的路边摊，虽然路边摊便宜实惠但相对而言不太卫生，存在一定安全隐患。这种情况不仅影响到小区的正常生活，也影响到了社会的正常秩序，在给小区管理带来诸多困扰的同时，也给城市管理带来了较大阻碍。另外，老旧小区的周边或小区内没有相应的交通、医疗、教育设施，例如公交站、药店、幼儿园等，也直接对小区居民的生活品质产生了影响。商业、医疗和教育是现阶段社区服务不可缺少的一部分，也是社区服务的核心价值体现，只有一个完善的社区服务体系，才能使小区具有较高的居住舒适度，使小区居民具有较高的幸福感、获得感、安全感。这些情况都属于老旧小区改造过程中普遍面临的问题，也是诸多问题中的重中之重。
2老旧小区改造的基本内容及特点
关于老旧小区改造的诸多诉求，一方面是建设时的设计水平、技术条件有所限制导致无法满足现阶段居民的物质需求，一方面是社会发展、生活水平的逐步提升已经无法满足现阶段居民的精神需求。因此，老旧小区改造的基本内容主要包含三个层次：基础类、完善类、提升类。其中，基础类主要以满足居民生活保障和安全需要为核心，包括道路交通系统升级、给排水设施更换、供热设施维修、天然气管道系统布设、通信设施梳理、电力设施改造、消防设施完善、生活垃圾分类、建筑物外立面整治、屋面防水修缮、楼道楼梯整修等内容;具体涉及对小区内的道路进行维护、路网进行优化，居民用水进行分户计量、实现雨污分流，采用清洁能源、实现集中供热，排查燃气管线、优化管道系统，室外管线埋地敷设、通信线路多杆合一，居民用电进行分户计量、集中规整供配电线路，疏通消防通道、加强智能化建设，美化建筑景观、进行风貌整治，重做保温防水、进行绿色改造等。完善类主要以满足生活便利和休闲活动为核心，包括拆除违章违建、修建停车场、修建文化休闲广场、完善无障碍设施、完善照明系统、整治小区绿化、增设健身器材、增设智能信包箱、加装电梯等内容;具体涉及拆除私搭乱建、临时性建筑物、构筑物，优化地面停车布局、缓解小区停车需求，增设适老化设施、方便老年人出行，照明设施维修更换、突出小区特色，优化绿化空间布局、改善居住环境，完善休闲设施、提升文化氛围等。提升类主要以满足生活品质和服务供给为核心，包括加强公共卫生管理、提升综合服务设施、智慧化社区建设、完善教育设施等内容;具体涉及修建社区卫生服务站，发展“互联网+医疗健康”模式，健全养老、托幼、家政服務设施，设置便利店，安装智能感知设备，以满足小区多样化需求，实现小区管理智能化等。这几个不同的层次也决定了老旧小区改造的主次关系，即应首先解决好基础类，其次解决好完善类，然后才能解决好提升类，以有效利用资金、合理进行改造。
另外，虽然我国的老旧小区体量庞大且规模不一，但改造的基本内容却具有共同的特点。首先是公共性，一个小区的环境不仅关乎小区内所有居民的生活质量，同时也是每一座城市整体环境的具体体现，而小区居民的诉求大多存在差别，往往有很高的改造意愿却又难以达成共识，这就使得老旧小区改造以政府主导的偏多，即小区本身的公共属性决定了老旧小区改造的公共属性;其次是互动性，老旧小区在改造过程中，涉及政府、物业、居民等各个主体间的互相配合，需要充分调动各方的积极性，明确各个主体的责任分工，共同应对老旧小区改造过程中遇到的问题，否则将会影响老旧小区改造的实施进程;再次是多变性，各地老旧小区都不同程度的存在脏乱差以及管理混乱现象，改造起来比较复杂且难度较大，尤其是地下管网管线不明晰，在施工过程中经常会出现许多意想不到的情况，产生较大的工程量变更和费用索赔，一定程度上给改造工作带来了困难。
从老旧小区改造的基本内容和特点来看，老旧小区改造涉及面广，改造前需要调研的内容比较多且工作量比较大，改造中需要协调的方面比较多且资金量需求大，改造后需要完善的服务多且管理难度大，这也使得老旧小区改造实施过程中面临诸多的困难。具体来说，一是老旧小区改造的实施办法不健全，难以高效妥善的解决实施过程中出现的问题，使得老旧小区改造工作的推进较为缓慢;二是老旧小区改造的改造范围不明确，造成无法把控项目实施过程中存在的变更风险，使得老旧小区改造工作的管理困难重重;三是老旧小区改造的设计层次低，无法切实提高小区居民的生活质量，使得老旧小区改造工作的质量水平不高;四是老旧小区改造的融资渠道单一，给地方政府带来了较大的资金压力，使得老旧小区改造工作的资金存在缺口;五是老旧小区居民的责任意识不强，不能积极配合老旧小区改造工作，使得老旧小区改造工作的成效大打折扣。总之，老旧小区改造应当进行系统的谋划，一方面要能够满足小区居民的实际生活需要，一方面要能够体现小区居民的精神文明需求，以更好地推进城市更新和建设方式转型，促进社会经济高水平高质量发展。
3老旧小区改造的具体举措
3.1健全老旧小区改造的实施办法
由于老旧小区的改造需要政府、物业、居民等多个主体间的相互协作，而各个主体间的诉求存在一定的差别，一旦沟通不畅将可能产生社会性的矛盾。而现阶段老旧小区改造的政策不够精细，具体的改造流程也不明晰，从项目的立项到项目的决算没有明确的实施办法，给老旧小区改造工作的推动造成了较大的阻力，基层工作人员在老旧小区改造过程中边实施边探索，工作成效也大大降低。因此，老旧小区改造应在充分征求居民意愿的情况下，由各级政府相关部门结合当地实际情况进行深入的研究、反复的推敲，根据老旧小区改造的基本内容，正确把握老旧小区改造的特点，制定有效的规章制度和实施办法，并进行适当的引导和监督，以提升老旧小区改造工作的成效。
3.2明确老旧小区改造的改造范围
老旧小区改造的情况复杂且涉及的未知因素多，项目实施过程中变更风险较大。如果在项目前期未能明确老旧小区改造的改造范围，并做好充分的调研，甚至不能对老旧小区改造的工程图纸设计、工程量清单及预算、工程量变更及费用索赔等具体内容进行严格的管控，那么在老旧小区改造实施阶段将容易产生较大的工程量变更和较多的资金投入，不仅不利于老旧小区改造的顺利实施，甚至会影响老旧小区改造的工作成效，而无法让老旧小区改造工作落细落实。因此，为更好地对老旧小区改造实施过程中的合同、安全、信息等方面进行有效的管理，对老旧小区改造实施过程中的质量、进度、成本等方面进行严格的控制，应明确老旧小区改造的改造范围，以全方位地把控项目的变更风险。
3.3强化老旧小区改造的设计理念
老旧小区改造本身就是为了改善小区居民的生活条件和居住质量，如果老旧小区改造的改造标准较低，不仅会直接影响老旧小区改造的质量水平，甚至会造成老旧小区改造工作成了表面文章，不能给小区居民带来实质上的生活变化和切身的美好体验。因此，在对老旧小区进行重新规划设计时，应当强化设计理念，提升设计策略[3]。尤其是对于规模较小的老旧小区，更是要统筹考虑老旧小区的整体布局，在老旧小区改造的规划设计阶段和施工图设计阶段，综合考虑各个方面的因素，积极融入“智慧小区、人文小区、生态小区、健康小区、环保小区”的最新理念，全面提升老旧小区改造的设计标准，深度提高老旧小区改造的工作水平。
关于老舊小区改造的诸多诉求，一方面是建设时的设计水平、技术条件有所限制导致无法满足现阶段居民的物质需求，一方面是社会发展、生活水平的逐步提升已经无法满足现阶段居民的精神需求。因此，老旧小区改造的基本内容主要包含三个层次：基础类、完善类、提升类。其中，基础类主要以满足居民生活保障和安全需要为核心，包括道路交通系统升级、给排水设施更换、供热设施维修、天然气管道系统布设、通信设施梳理、电力设施改造、消防设施完善、生活垃圾分类、建筑物外立面整治、屋面防水修缮、楼道楼梯整修等内容;具体涉及对小区内的道路进行维护、路网进行优化，居民用水进行分户计量、实现雨污分流，采用清洁能源、实现集中供热，排查燃气管线、优化管道系统，室外管线埋地敷设、通信线路多杆合一，居民用电进行分户计量、集中规整供配电线路，疏通消防通道、加强智能化建设，美化建筑景观、进行风貌整治，重做保温防水、进行绿色改造等。完善类主要以满足生活便利和休闲活动为核心，包括拆除违章违建、修建停车场、修建文化休闲广场、完善无障碍设施、完善照明系统、整治小区绿化、增设健身器材、增设智能信包箱、加装电梯等内容;具体涉及拆除私搭乱建、临时性建筑物、构筑物，优化地面停车布局、缓解小区停车需求，增设适老化设施、方便老年人出行，照明设施维修更换、突出小区特色，优化绿化空间布局、改善居住环境，完善休闲设施、提升文化氛围等。提升类主要以满足生活品质和服务供给为核心，包括加强公共卫生管理、提升综合服务设施、智慧化社区建设、完善教育设施等内容;具体涉及修建社区卫生服务站，发展“互联网+医疗健康”模式，健全养老、托幼、家政服务设施，设置便利店，安装智能感知设备，以满足小区多样化需求，实现小区管理智能化等。这几个不同的层次也决定了老旧小区改造的主次关系，即应首先解决好基础类，其次解决好完善类，然后才能解决好提升类，以有效利用资金、合理进行改造。
另外，虽然我国的老旧小区体量庞大且规模不一，但改造的基本内容却具有共同的特点。首先是公共性，一个小区的环境不仅关乎小区内所有居民的生活质量，同时也是每一座城市整体环境的具体体现，而小区居民的诉求大多存在差别，往往有很高的改造意愿却又难以达成共识，这就使得老旧小区改造以政府主导的偏多，即小区本身的公共属性决定了老旧小区改造的公共属性;其次是互动性，老旧小区在改造过程中，涉及政府、物业、居民等各个主体间的互相配合，需要充分调动各方的积极性，明确各个主体的责任分工，共同应对老旧小区改造过程中遇到的问题，否则将会影响老旧小区改造的实施进程;再次是多变性，各地老旧小区都不同程度的存在脏乱差以及管理混乱现象，改造起来比较复杂且难度较大，尤其是地下管网管线不
明晰，在施工过程中经常会出现许多意想不到的情况，产生较大的工程量变更和费用索赔，一定程度上给改造工作带来了困难。
从老旧小区改造的基本内容和特点来看，老旧小区改造涉及面广，改造前需要调研的内容比较多且工作量比较大，改造中需要协调的方面比较多且资金量需求大，改造后需要完善的服务多且管理难度大，这也使得老旧小区改造实施过程中面临诸多的困难。具体来说，一是老旧小区改造的实施办法不健全，难以高效妥善的解决实施过程中出现的问题，使得老旧小区改造工作的推进较为缓慢;二是老旧小区改造的改造范围不明确，造成无法把控项目实施过程中存在的变更风险，使得老旧小区改造工作的管理困难重重;三是老旧小区改造的设计层次低，无法切实提高小区居民的生活质量，使得老旧小区改造工作的质量水平不高;四是老旧小区改造的融资渠道单一，给地方政府带来了较大的资金压力，使得老旧小区改造工作的资金存在缺口;五是老旧小区居民的责任意识不强，不能积极配合老旧小区改造工作，使得老旧小区改造工作的成效大打折扣。总之，老旧小区改造应当进行系统的谋划，一方面要能够满足小区居民的实际生活需要，一方面要能够体现小区居民的精神文明需求，以更好地推进城市更新和建设方式转型，促进社会经济高水平高质量发展。
3老旧小区改造的具体举措
3.1健全老旧小区改造的实施办法
由于老旧小区的改造需要政府、物业、居民等多个主体间的相互协作，而各个主体间的诉求存在一定的差别，一旦沟通不畅将可能产生社会性的矛盾。而现阶段老旧小区改造的政策不够精细，具体的改造流程也不明晰，从项目的立项到项目的决算没有明确的实施办法，给老旧小区改造工作的推动造成了较大的阻力，基层工作人员在老旧小区改造过程中边实施边探索，工作成效也大大降低。因此，老旧小区改造应在充分征求居民意愿的情况下，由各级政府相关部门结合当地实际情况进行深入的研究、反复的推敲，根据老旧小区改造的基本内容，正确把握老旧小区改造的特点，制定有效的规章制度和实施办法，并进行适当的引导和监督，以提升老旧小区改造工作的成效。
3.2明确老旧小区改造的改造范围
老旧小区改造的情况复杂且涉及的未知因素多，项目实施过程中变更风险较大。如果在项目前期未能明确老旧小区改造的改造范围，并做好充分的调研，甚至不能对老旧小区改造的工程图纸设计、工程量清单及预算、工程量变更及费用索赔等具体内容进行严格的管控，那么在老旧小区改造实施阶段将容易产生较大的工程量变更和较多的资金投入，不仅不利于老旧小区改造的顺利实施，甚至会影响老旧小区改造的工作成效，而无法让老旧小区改造工作落细落实。因此，为更好地对老旧小区改造实施过程中的合同、安全、信息等方面进行有效的管理，对老旧小区改造实施过程中的质量、进度、成本等方面进行严格的控制，应明确老旧小区改造的改造范围，以全方位地把控项目的变更风险。
3.3强化老旧小区改造的设计理念
老旧小区改造本身就是为了改善小区居民的生活条件和居住质量，如果老旧小区改造的改造标准较低，不仅会直接影响老旧小区改造的质量水平，甚至会造成老旧小区改造工作成了表面文章，不能给小区居民带来实质上的生活变化和切身的美好体验。因此，在对老旧小区进行重新规划设计时，应当强化设计理念，提升设计策略[3]。尤其是对于规模较小的老旧小区，更是要统筹考虑老旧小区的整体布局，在老旧小区改造的规划设计阶段和施工图设计阶段，综合考虑各个方面的因素，积极融入“智慧小区、人文小区、生态小区、健康小区、环保小区”的最新理念，全面提升老旧小区改造的设计标准，深度提高老旧小区改造的工作水平。