康养项目的规划运营与深度解析 [objectObj下面是小编为大家整理的康养项目的规划运营与深度解析 ,供大家参考。
康养项目的规划运营与深度解析
一直以来，提到康养，经常会有一个误区，认为“康养
=健
康+养老”。实际上，康养是“健康”和“养生”的集合。近年
来，功能齐全的康养旅游得到了越来越多中老年人的青睐，这和
社会发展收入增加以及老龄化增长有很大的关系。
一、何为“康养”？
“康”是方向，“养”是过程。随着需求增加，相应而来的康养
项目开始雨后春笋般出现，一般来说我们接触的康养文旅项目最
多的是依托资源优势而建，区域内具有先天的优势和一定康养价
值的自然或者文化资源，比如说有高山、森林、大海、温泉等，优质的自然资源可以吸引稳定的客流并且形成竞争力不被取代。
1.
森林植被康养类
依托优质的森林资源，将现代医学和传统中医学有机结合，并配
合相应的养生休闲、医疗及康养服务设施、丰富森林游憩体验，打造成以改善身心健康、保健、衍生、养老为主要目的的森林康
养旅游度假产品。比如海拔
130米左右，占地面积约
80亩，紧邻世界文化自然双遗产峨眉山景区和瓦屋山国家森林公园，距
国家中心城市成都仅
小时车程的峨眉半山七里坪国际旅游度假
区。
2.
温泉矿物康养类
温泉本身具有保健和疗养功能，是传统康养旅游中最重要的资源。
现代温泉康养已经从传统的温泉汤浴拓展到温泉度假、温泉养生。
温泉养生产业在原有温泉医学和温泉疗养的基础上，开始出现休
闲化和综合化的趋势，以针对健康和亚健康人群为主。
3.
滨海湖泊康养类
人具有天然的亲水性。近水具有游憩休闲、清洁空气、调节气候
等价值，一般来说都是以湖泊、湿地、海洋等水资源为依托，结
合当地特色养生文化、城镇村庄、农业资源产业等资源，在加上
医疗资源，实现康养文化。这几年，海南逐渐把健康旅游作为旅
游业的重要一翼，作为旅游经济的新亮点，搭建科技、产业支撑，众多疗养、康养旅游项目落座海南。
4.
乡村田园康养类
还有一种是以乡村、田园为生活空间，回归自然、享受生命、修
身养性、度假休闲、颐养天年的康养度假方式。田园养生度假开
发需要注重田园、自然和乡村的结合，再加上现代的审美，而不
是简单的“农家乐”模式。此外，也还有依据茶文化、宗教文化、民俗文化以及依托特色医疗资源而开拓出来，打造康复治疗、康
养保健、慢病疗养、修养度假等多功能式的度假区。
二、康养项目八大缺失
有了基础的条件，但很多康养项目依旧没有发展起来，这是哪个
环节出了问题？
1.
缺产业链
一些康养项目，动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩，规模大，设施齐全，业态多，但没有产业支撑，始终没有形成产业链，单
独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久
就难以为继。没有产业支撑，就没有长久的生命力。
严格来讲，康养项目里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业
服务等，都是附加值，都是锦上添花，不是主体，更不是康养的支撑。
2.缺“朋友”
康养项目一般位于大城市范围之外，千万不要想着方圆多少公里
内，就你一家康养项目，独门生意就好做。
事实上，一个独立的康养项目，如果周边没有其它吸引人的资源
作为依托，不仅不会垄断生意，甚至基本没人愿意来。
3.缺差异化
目前许多康养项目压根没有规划，紧跟流行，全靠抄袭，最后搞
得不伦不类。
一方面，闭门造车，完全凭自己主观判断搞开发建设，没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。更有甚者，完全拷贝
附近一个盈利好的项目。另一方面，一些规划师，只是把其他康
养项目拆零散，再组装成一个新的方案来滥竽充数。
4.
缺营销
新媒体时代，新的营销手段层出不穷，可是当你告诉项目负责人
用社交网络平台营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时
制造话题引起关注时，康养项目反而无法接受。这样的后果导致
客群单一，没法吸收新的流量，也没法在大范围打出品牌。
5.
缺“操盘手”
当前的康养地产项目、养老养生综合体、康养小镇的项目，不缺
规划师、设计师，不缺施工方、材料供应方，缺的恰恰就是运营
高手——项目操盘手。
操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个康养项目从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠操盘手带领团队的运营能力。
6.
缺知识更新
这个时代最大的特点就是变化快，新科技、新手段、新形式日新
月异。康养项目也面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。
比如对有些投资人来说，土地运作流转、PPP
、联盟运营等概念
都是以前没有接触过的，更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物
了。只有将学习、考察、调研、培训等常态化，方能实现康养项
目的健康发展。
7.
缺康养理解
房地产的高端基本上是看
“地段价值
+硬件价值
+外部配套价值”。
康养项目的高端实际上看三个方面，第一个是人护比，第二个是
配套比，第三个是人性关怀。
康养项目的高端并不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果
不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造
上，就是误入歧途。
8.
缺成本控制
这里的成本分为两个方面，一是康养项目对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且康养大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。
第二就是土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带
来巨大的经营压力。
《“健康中国
203”规划纲要》定下明确目标：到
202年，健
康服务业总规模超
万亿，到
203年达
16万亿。在“健康中
国”正式成为中国发展的核心理念下，健康产业已经成为新常态
下服务产业发展的重要引擎，在国家政策与健康趋势下，各行各
业大佬纷纷抢先入局。
1、阿里投资
亿开办
“阿里健康”；
2、腾讯布局医疗
AI
引擎；
3、百度医疗布局连接医患
+人工智能；
4、万达狂砸
144亿元布局医疗；
5、小米探索大健康数据。在未来
2年，必将迎来一个发展的黄
金期，大健康时代已全面来临。医疗技术、生态环境、健康资源
等方面具有优势的区域，成为人们追寻健康与宁静的首选之地，大健康产业成为这些区域发展的重要引擎。大健康引导区域综合
开发绝不仅仅是入驻一两个医疗机构，提供简单的健康服务，它
应该是大健康产业与区域发展融合的典范，包括构建大健康上下
游产业链、建设区域发展结构的产学研城一体化发展的示范基地
等内容。
一、构建产学研城一体化的综合开发架构
1.
以大健康产业为引擎，构建集产学研城为一体的发展架构区域
开发以大健康产业为引擎，在产业链条上，纵向延伸健康科研、健康生产、健康学习三大产业子类；横向上，将健康、教育、旅
游、养老、文化、体育六大服务产业融合，形成现代服务业集群。
同时将这一产业集群渗透于区域开发的各个层面，为社区居民及
外来健康消费者构建全面一体化的健康生活方式，提高人们的生
活质量及幸福感。
2.
形成以大健康服务产业为核心的六大幸福产业聚集在大健康
引导的区域综合开发模式中，应该以大健康服务产业为引领，融
合旅游、文化、体育、养老、教育产业，延伸大健康产业链条，形成现代幸福产业集群，提供互相交融的六大服务体系，构建以
大健康产业为核心的幸福产业的聚集结构。大健康与旅游度假的融合主要有以下几个方向：
第一，健康服务产业。
第二，教育培训产业。
第三，体育康养产业。
第四，健康文化产业。
第五，健康养老产业。
第六，健康旅游产业。
2.
以四大项目体系为支撑，完成健康生活方式的打造综合开发发
展架构的建设要关注健康服务体系与生活体系的融合，通过对环
境体系、项目体系、服务体系、居住体系的四大体系的打造满足
人们对于健康生活方式的追求。在融合体系构建过程中，既要满
足当地居民的日常生产生活需要，还要满足外来疗养、康体、养
老、度假等人口需求，力求通过合理化的融合体系构建，降低建
设成本，最大化地利用公共资源，为常住与暂居人口提供满意的公共设施与个性化服务。
健康服务体系与生活体系的融合
二、大健康引导的八大区域发展模式
1.
大健康城市
大健康城市是以建设城市人口居住与大健康产业密切融合、服务
于城市居民全生命周期的未来健康创新型城市。这一模式构建学
研产城一体化的新型城镇化发展的架构及典范，把区域目的地城
市建设成为一座健康之城和国际化之城。健康城市建设以构建医
药产业体系为基础为核心，围绕医药产业形成教育科研产业体系、医药科技产业体系、健康金融服务体系、健康产业生产体系、疗
养康复服务体系、享老度假体系六大产业体系，与城市健康居住
体系充分融合，最终形成以健康产业为引擎的新型健康城市。
2.
大健康新区
大健康新区是以教育、科研、生产为基础依托，以大健康产业引
领下的健康、旅游、文化、体育、养老、教育等服务产业为主体，充分融合新区居住体系与健康服务产业，将产业格局渗透于居住
空间，形成城市周边的健康医疗服务副中心，构建一个健康核心、X
个产业板块、Y
个居住体系，即“1+X+Y
”的发展模式。
3.
健康小镇健康小镇的发展结构是以特色产业的产业链聚集为
基础，以服务配套产业的发展为支撑，以产城融合为最终目标。
健康小镇纵向打通产业链，向上往研发延伸，向下往应用、营销、管理、服务延伸；横向与旅游、教育、会议等相关产业及配套产
业进行广泛融合，实现全产业链聚集。通过全产业链的聚集实现
人才、科技、资本、信息等高端要素的聚集，实现健康小镇产业
的转型升级与创新体系的建立。配套产业和服务产业将成为健康
产业发展的支撑体系，这也是健康小镇真正区别于产业园区，拥
有更多“小镇”内涵的关键。
4.
康养综合体康养综合体模式是一种以大健康产业与旅游度假
产业双轮驱动的区域综合开发模式。这一模式以东西方养生哲学
与东西方养生理疗技术为支撑，构建健康产业链与旅游度假产业
链两大产业体系，打造延年益寿、强身健体、修身养性、康复理
疗、修复保健、生活方式体验、文化体验七大健康主题，形成区
域健康的生活方式。
康养综合体一般选址在空气优良、环境优美、私密性强的区域，其主要针对中高级白领、企业主等多元亚健康
群体，通过运动健身、心灵疗法、美容养颜、生活方式管理、休
闲娱乐、养生度假等完善的养生项目体系打造，塑造区域健康养
生的核心主题，使游客获得身心上的健康。
5.
产业园区产业园区模式是在医疗教育、研发、疾病治疗三大核
心功能主导下，配套完善机构和行政服务，形成以医疗为特色的区域开发模式。这一模式依托一定的气候及生态环境资源，重点
开发或引进先进的医学设备设施及项目，形成能够满足疾病患者
医疗前的检查、医疗中的治疗、医疗后的康复等全方位需求的产
品体系。这一开发模式的特点在于，对医疗条件、医疗技术、医
疗专业人员、医疗服务的要求较高，还须将医疗与度假结合起来，为病患人员提供相对安静、生态、健康的度假方式，并提供较长
时间居住的便利条件。此外，医疗教育、医疗研发与治疗服务相
辅相成，教育与研发为治疗服务源源不断地提供人才与技术，治
疗服务为教育与研发提供资金。在此过程中，区域内逐渐形成教
育机构、科研院所、医院的聚集结构，并在此结构带动下，实现
区域的共同发展。
6.
康养度假区康养度假区是借助区域内的地势及资源、气候条
件，重点打造运动设施、场所，融合康体与度假产业特色，打造
集康体、度假、居住、生活于一体的综合开发模式。与普通的运
动休闲不同，康养运动要求将健康管理、运动休闲和旅游度假相
融合。因此，诸如运用先进的设备和视频分析技术对游客的运动
表现进行分析，在专家指导下进行调整等相关健康服务，显得尤
为重要。
7.
中医药旅游示范区在政策推动下，以中医药旅游示范区为发展
引擎的模式成为区域开发的一种重要模式。中医药旅游示范区区
域开发模式依托于特色的中医药资源，将其与旅游的食、住、行、游、购、娱、厕、导、智、商、养、学、福、情、奇、文、体、农等市场需求对接，打造医养生活保健服务为核心的旅游产品体
系，形成以服务企业为实体的示范基地、示范项目，以及形成医
药产业集群的示范区。
8.
享老社区享老社区模式是依托区域良好的生态环境，通过养老
社区与城市社区共生模式的打造以实现区域综合开发的目标。享
老社区不同于以往的养老模式，要从物质和精神两个层面，通过
舒适愉悦的生活环境、人性化的专业侍候体系、智能化的专控服
务体系、便利性的特色产品体系保证老年人的身体健康；通过良
好的人际交往环境、多元的休闲娱乐项目设置，使老年人获得心
理上的享受。享老社区以打造健康老人、幸福老人为目标，针对
老年人与年轻群体共同生活、与子女亲密联系的心理需求，构建
养老居住与区域社区的共生模式。享老社区的打造既需要构建旅
居度假产品，提供运动休闲、养生、养心、康复治疗的健康服务，以及亲子、亲孙、三代四代同乐的综合休闲度假服务，又需要注
重安全无障碍设施设计，关爱老人的日常生活需求。通过文化养
老方式，使老年人生活年轻态。以养老社区为核心，区域内最终
形成集培训、诊疗、科研、监控、养护、修复、体验于一体的享
老产业链，以优化产业结构，增加核心竞争力。
三、康养地产运营及盈利模式研究
康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养
老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问
题的复合型房地产开发模式。发展阶段：目前我国健康养生养老
地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中。
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
中国老龄化正在加速，面对老人数量不断的增多，传统养老地产
重地产轻服务的格局正在发生改变，,随着中国人口老龄化加速以
及人们对于美好生活环境关注度提高
,未来养老地产项目如何实
现突破，这成为老龄化社会需求迫在眉睫的现实需求，也为养老
地产发展提出新的要求。我国的养生产业潜力极其巨大，极有可
能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。
与传统健康产业不同，大健康产业力求使人们活得更长，活得更好，其发展理念和方向
更具前瞻性。