浅谈老旧小区改造模式的思路与实践 浅谈老旧小区改造模式的思路与实践摘要：进入新世纪以来我国城市发展不断加速，城市的整体框架在急剧扩张，由此也出现了大量中心城市和特大城市，但是我国一直在老城区改造下面是小编为大家整理的浅谈老旧小区改造模式的思路与实践 ,供大家参考。
浅谈老旧小区改造模式的思路与实践
摘要：进入新世纪以来我国城市发展不断加速，城市的整体框架在急剧扩张，由此也出现了大量中心城市和特大城市，但是我国一直在老城区改造方面发展非常缓慢。对于城市建设来说“新”是其主要的一个侧重点，在这种形势下所有城市都逐渐体现出了老城和新城的并存局面，在这种局势下针对老旧小区改造模式进行探讨具有重要的实践意义。
关键词：老旧小区；改造模式；问题；途径
引言
我国老旧小区改造不仅能够拉动国内投资和需求发展，而且对于我国2020年全面实现小康社会的伟大战略目标也有积极促进作用，针对老旧小区居住安全性、居住条件差的问题进行改善是我国城市建设和社会发展的必然需求，目前我国在政府部门的大力支持下，老旧小区从抗震加固、建筑节能等多个层面已经完成10亿平方米的住宅改造。但是，在老旧小区改造过程中因部分小区的产权主体、房产市场变化状况、城市居民消费能力等多种因素影响，导致老旧城区改造一直以来发展较为缓慢。
1老旧城区改造模式思考
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组织方式固化
社区更新是市场经济多元化发展的必然趋势和主要形式之一，社区改造的可持续发展受到多主体事权、多元利益需求、社会自治意识增强的推动。当前我国大部分老旧小区在改造过程中仍然采取政府主导的工程化模式，老旧小区改造由于受到工期紧、经费有限等多种因素的限制，在改造过程中，政府部门往往选择容易推进的事项来进行改造，在这种情况下老百姓对于改造工程并不满意。虽然很多地方政府在老旧小区改造方面实现了部门之间的明确分工，但是不同部门[1]
之间并未构建起统一化的工作机制。一些城市在老旧小区改造过程中经常出现历史风貌保护和城市更新的突出矛盾。另外，一些主管部门在老旧小区改造的文化保护指导和监督方面相对比较薄弱，而且由于法律法规在制定和落实存在不完善之处，对我国老旧小区改造的发展形成制约。
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改造内容碎片化
从国内外社区改造的成功案例可以看出，系统性开展社区改造综合性工程更受青睐，在社区改造方面涉及到社会、经济、产业等多个方面的内容。而我国在老旧小区改造方面基本采取的都是工程性措施，改造事项趋于工程化，工程改造内容存在碎片化，老旧小区改造也停留在表面化。虽然我国一直以来都不断强调社区治理，但从实际状况来看，环境整治工程的立项占比非常大，对于老旧小区微改造工程质量社会评价相对较低。此外，一些工程改造项目为了避免审批手续的麻烦，在改造内容申报方面经常会避开复杂的历史街区，甚至将一些民生需求迫切，但是审批程序复杂的改造项目进行人为排除。
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公众参与形式化
从国外社区改造的成功经验可以看出，如果不能在社区改造过程中对公众参与进行充分考虑，很多复杂社会矛盾不能得到有效解决。美国和日本等国家在社区建设方面对居民参与非常重视，而且公众参与的形式和内容也非常丰富。但是，我国很多地区在进行社区改造的过程中，存在盲目追求效率的现象，社区改造过程中对于居民需求和社会问题往往选择忽略，公众参与存在突破的象征性和形式化问题，由此也引发了众多社会问题。在此基础上低成本决策、高成本实施的局面经常出现。
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融资模式单一
目前我国老旧小区改造是以政府投资为主导，因此在三个改造项目方面的资金投入相对较少，在这种情况下改造项目效果必然受到影响。由于在融资方式方面存在单一化的问题，老旧小区改造经常会面临巨大资金压力。而且老旧小区改造往往存在投资回报率低的问题，政府部门需要全资投入。虽然地方政府已经做出一定努力，但是社会资金进入的意愿仍然不强。
2我国老旧小区改造启示
2.1优化改造内容设计
我国老旧小区改造首先要以品质化改造作为主要目标，对现有资源进行充分整合，以此来实现顶层设计的进一步优化。首先，需要针对微改造部门缺乏相应协调机制的问题，建立相应的老旧城区改造联席会议制度，要将规划、文广、逐渐、城管等多个部门都纳入到联席会议单位中，通过会议制度协商研究来解决相关问题，逐部摸索出适合各地老旧小区改造发展的工作机制。其次，要以老旧小区改造实际工作为基础构建起相应的工作体系，要实现各个负责部门工作职责、责任主体的进一步明确。最后，要针对老旧小区改造内容进行深化，对居民需求进行充分调查的基础上全面提升老旧小区的空间品质，逐步实现老旧小区基础设施的完善。
2.2协同推进社区治理
要充分借鉴美国的“社会建筑”以及日本的“造街行动”等社区更新的成功案例，并结合各地老旧社区改造实际状况来构建起社区改造共同缔造模式。要在老旧小区改造方面积极引入社区治理工作机制，在此基础上来构建起真正的社会生活共同体。其次，要构建起居民议事平台，让不同小区成立自管组织，引导居民积极参与到老旧小区改造的施工管理、施工方案设计、小区管养的过程中，从而实现社会、居民、政府的良性互动。
2.3创新融资模式，助力社区改造
我国老旧小区改造要充分借鉴国外多元化社区更新融资模式，结合本地实际状况来逐步摸索出多样化的老旧小区改造融资模式。例如可以针对老旧小区投资[3][2]
量和收益链进行深入研究，逐步摸索出建立在政府补贴基础上的老旧小区改造市场化运作方式，深入挖掘老旧小区改造工程中的效益和商机。充分结合BOT模式，并充分利用工房、权属用地等多种资源，以公开招商的方式积极引入社会资金。对国企平台进行充分利用，以保本微利作为基本出发点，对国企合法参与老旧小区改造给予积极支持。同时还可以对老旧小区的区位优势进行充分利用，将闲置土地进行深入开发，同时要针对老旧小区增加面积产权的归属进行明确，对小区停车位、屋顶光伏等公共设施的经营收益归属问题进行明确，在此基础上来为老旧小区改造创造出新的经济增长点。
3结束语
总而言之，老旧小区改造是我国全面构建小康社会的一个重要环节，鉴于当前老旧小区改造过程中面临的问题，应该从多个层面对老旧小区改造进行深入研究，以此来促进老旧小区改造模式的进一步创新。
参考文献
[1]薛宇欣,李婷,张德娟.我国老旧小区改造模式与发达国家的对比分析与建议[J].城市住宅,2020,27(04):90-94.
[2]雷体洪,王宇,马亚莉.老旧小区有机更新模式与实施策略探讨——以屈家湾小区为例[J].华中建筑,2018,36(05):68-71.
[3]蔡云楠,杨宵节,李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究,2017,24(04):29-34.
作者简介：邓惠芳（1971-06），女，籍贯：湖南省常德市，学历：大专，职称：房地产经济师
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