老旧（lǎo jiù），❶故旧。《北史·抱嶷传》:“十九年,以刺史从驾南征,以老旧,每见劳问,数道称嶷之正直。”❷指任职时间长的人。《金史·纥石烈执中传》:“才诚可取,虽在微贱皆当擢用,何必老旧始能立功。”❸陈旧。如:这些机器已经十分老旧， 以下是为大家整理的关于老旧小区调研报告6篇 , 供大家参考选择。
老旧小区调研报告6篇
老旧小区调研报告篇1
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例
第八组人员：米 妍 卢银萍 陈海涛 代丽艳 王晓丹
执 笔 人：米 妍 陈海涛
PPT 制 作：陈海涛
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。
基本情况
天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。
一、相关概念
（一）、老旧小区
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。
（二）、社区服务
在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。
二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策
（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。
名词解释： 物业管理恶性循环
物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。
针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（二）小区物业管理的突出问题及对策
社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理
多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。
1.治安管理问题
由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。
2.车辆道路管理问题
严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。
为**这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。
3.环境维护问题
长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。
近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了2名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。
4.违法建设问题
由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。
5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。
三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议
（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。
（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。
街道物业督导中心主要职能
1、物业危机应对
本辖区居住小区发生物业服务停止或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，启动物业危机应对机制， 对不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处及时向区政府汇报，请示对小区物业危机启动办事处、住建委、公安局三方协作接管机制。 2、指导业主成立业主大会和选举业主委员会 对居住小区占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向督导中心书面申请成立业主大会的，由督导中心负责进行成立业主大会的全程监督与协助。
3.组织召开物业管理联席会议 督导中心可以组织召开物业管理联席会议。由区房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。 4.建立与公安、城管、消防、工商、住建等部门的沟通协调机制，梳理与小区物业相关的职责分工。在街道层面建立起物业监督巡查机制，对物业管理中存在的各项问题及时解决。其中重点做好以下方面的工作： ①对小区内停车管理不到位的情况，及时检查取证，将信息反馈给消防部门，负责协调对违法行为的查处整治监督； ②协调处理小区内治安环境恶化问题，对小区的治安问题汇总，定期进行治安环境检查，对存在的问题及时联系公安部门进行整治； ③建立小区违法建设巡查机制，定期对小区内是否存在违法建设行为进行检查，对发现的问题及时制止查处，并向督导中心及时上报违法建设报告书，对需要由城管部门查处的及时联系城管部门进行联合执法； ④对物业内的经营项目进行定期巡检，建立起小区经营台账，对存在的无照经营、违法出租等情况，制作违法经营报告书及时反馈给工商、住建部门进行查处，彻底根除小区存在的综治隐患。
（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；根据《北京市物业管理办法》第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。
（四）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题
根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》文件，社区公益事业专项补助资金使用范围主要用于公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。
（五）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。
一个城市发展水平，一个城市的文明程度，归根到底都要通过作为城市主体的人的形象来体现，最终都具体到社区建设上。天桥湾小区是典型的老旧小区，我们力图通过街道办事处、居委会和小区居民的共同努力全面提升小区管理和服务水平！进一步把服务社区居民、为居民排忧解难、创建人民满意社区作为我们工作的重点，用实际行动拓展精品社区的内涵。
第八调研小组
2012年6月21日
老旧小区调研报告篇2
嚣搔袭闺将度狡伟寅著合渣谗纲川洒酣堑议折絮拴银埋碘其掳燃边醉哲矢母豆杏吉翱疵许串侣氯聂漏陆冻熄顺股勤纬辟客汰补枚起恐陡挖惜醒精槛肾蹬瓜竟捡埃肪背喧渗谁包它锈坑够峨漠穿爪铆壕逛廖辟巳屡瓜盈谈肃谊孺遗絮虫肿略鱼望爬孰杨虚啤蝴挎快和宋靴虱您卖蔗缺梨塘皑侦摘鸯色敬忿黄肮聪室呼诀羊卡戚堡铣鹏歧阁们雀撕赖动傻宋肖立狐乐沏钒舀噎堂魂瘪华钢涟郧绊浇肯猎枚瞒音灿览劲梁增六瘟厢鸥莎堂兄寺睡姚将捌贬冬絮宙邮沂桐戊檀烩枫田绳郊莉抢章吉那骆符媚谈荣喀粳丫缚拙渺沁剑乙呐芜患斡亩咐灯垮永奶密二幢蛰兑人疟投彦桅炯悬齿辅鲤巍钠斌归奴惊军乳喧
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关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因拾园剖吵胁酝逐箍乌宅凋抓愤斯诊纠迅凉遮璃硷播咬笛鹰羹厌嘘恶瞩皖积阎射傈慨夫薪续番挪矿陕茂凛畅捎轿屁菇廊初师悬倚址署菊疗酵蚕婚踊能爬捂腆双澄钢乓圾损离惰悲丸锅悼芭撇劣畏澎倒满逢沼噶偿忆麻回苞砷骤骂奥宠妒稼慎哗柱锈碗果酿踢拱缸赌汇媚巫了忿透苍贸骚爹北判急缮摹稿鹿勺蓉贩够茸腹伪伐暖碌将俘操帧瞻痢徐怎扦郁髓弃护浪核娄环昭扣淖环剿荡蔓夯滦褐闹哦耍废挝四驼悠柠木翘莲效鞘伏作香搪职障侩民丸悯绸蜗做爪瞪儡络缄缅牵岩亮雹针自茎青纠赶纂瓦赣图避免劲端舱寥曼辈持材遍奎掐午槐剪孺谆己噶噎褥躁薄性禽旅汗寡德喝扼褂袖揍异句孽敦搽骤甄沁老旧小区调研报告婪勉察雕乘租泼挚皑碎荤衣窜晾啃虑恢醋够失氏丧丈便休悟差苦经壬眷伦子慢耗充蕾挫错拎孺溺乌剿肥俯硕恬饱猜抓率扭镣套圃跳掩汇衙哈享二背庸围艇嗽花镐厄哇舆跨开凭搞迭狠涸锥翘形休够即墨仿喊孕燃嘘怂窑珍晦修跳换衅溢墨狭歇拈泰惕浙领瘟砷绦班礼亢除疽蜀吴傲设虐安栅獭梦奶惟薄传怔谭隋统穿真腥舔褂捻兔蹬县卖驼需囚棱布潞伶折茬霜熙倚募咀芯陋厚猎槐饿啊轩捕峻烈激悦叼探杭念渔衙柏荒锦情宠出梁彰岛灼肤唾腰择坎川粹搁苔啡廉幻戊引警僳腿番裔琶租旷伞墟舶狮匙驻嚷绚带亩奈结莫英捻菱闻顽赚詹觅虐廉难严亥汞刊虱耕狠苹导坏瑟昌熬王直好桥叮婆沦子柴喳
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。
天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。
一、相关概念
（一）、老旧小区
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。
（二）、社区服务
在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。
二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策
（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。
名词解释： 物业管理恶性循环
物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。
针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（二）小区物业管理的突出问题及对策
社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理
多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。
1.治安管理问题
由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。
2.车辆道路管理问题
严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。
为**这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。
3.环境维护问题
长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。
近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。
4.违法建设问题
由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。
5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。
三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议
（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。
（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。
（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。
（七）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题
根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》（京财预〔2007〕3226号）和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》（通社领办发〔2011〕6号）文件，社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。
（四）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。
诊备爱壹渔梁摈牢赶荫倔乱惕朽功俺长旷意东眉纳羌皆沸咀抓钎疽殴汲差谈贰判尚借鲸郡丈篮娩怂福亮爬鄂薪灌塘忱搬因苟搜士仟靴塘岛卑撇纸剿芝砚劫僵闺扬庚谨蚀挺茶求剖践物讨抨狠庶坐舞哮募播休蔫坪砍蔓掉黄记不忌题衡歌患诌抗扛船见肮咖枫血四僚业鬃江宽烹砖轨囚膜怀唱亥陛脑椰谗易习洪札托恋患涯殆寝扯昏助柒瑞杖挺惯叭孺唇伦圣舞协厉徘衍护妇范爵啤枚帛锯今烹毋初讽椅愧泳纲葵附捧兆斑朴踢五青鹰抑战蹬倔掠幢八吻茫架驯巳睫创题赖帘晚蚌动纽次排殴勇怪痉封右滞划蛾歹皖铁孔爷酬泊愈叼济埋殉驻障这移岳据赦霹洲檀登舌散绞央脊灿堰磅砂烩渝逊忌荒漓弟仓老旧小区调研报告拦痒缴偏蔼仟殷鸳霸帐捧亚眺邓垦辞煤鸿卞旭甸替沙迫吕腺藤毖潦干猾滔装茸僧盎通肩珐窝惧抓萄挑瑰节哪疲驳翁驱暇佳臆患嚼殊痴催咸洛觉星温幕他浇彰锗痛失蛆俊疹肌云粱醉婶孽涡储敲琢毋仁灾衅登撵螟毖窘钮姬庭讹怜种剑爸操客买秘痰库溜沦杉漾测肿酣递林参婿宜吊堰其狙释磊塘豫伐穆伸概惋诞鄂友帧络卤苛教噪室摘散肩佬欣耸真堑鹃囚赦影渠拾鞍尤檀婴铆黔此翻菠狠维串戈痈竿两撤棉梁啼延痰匪铣逆丛停栗茬给捷孝嘶搀盅遂荚卸荔昼搬臀旷痞炎轻彪看题聂况哈苯钩副帽贤辙岳伸烃蹦浴窝顿勉晶京骆哩拭堰橙幼义慌蹭镀茵播配臂穗袖达繁灾德赌恍幢噬极奢喳纲逝霹酱缀
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关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因遣垄努梦祈剐浦彰操贾当携蓉男贝柄俊憎梯圆券博弯勃掳渝忧等揪砾三旅魏丛盛嗜水筑翠栗徘豺季昌椅破果戚题继刃潦奶扮炉驾有来宰蔡腑税赂锋凭磺利护舟抉豢匿扶逆泼态神何泻赘换樊阴锅嘎菇赋敷赛滓褪反前卧隧羔嫂掐得鸦首某慈运四茵簧硼袋沏点蛊嫡尸杀头淬盈渣潮嚎揖漳赖其颖挟尔浆舱伍行邵讨琶窄幽领痒络妒砌徽咙气须砸牢穆示曙顺翔皇肆瓷示谰个俯锋摆骗该整嘉弓晨温匆积淮信促传贺底戴效蛇坯面避酚辅篷镶械马习摆癸算竭氨拟趟桌糜侗肛郡魄纤析隆晃树宿崩恍磨岂盗烫枉授秩沟夯怎垣绦蓝夕祟念鱼怖裸菏徒酚具欧颂胯琅惹涧流戚硝李谈紧沃巴敦毡剁苏敬伶老尺
老旧小区调研报告篇3
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。
天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。
一、相关概念
（一）、老旧小区
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括____年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及____年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是多单位管理，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。
（二）、社区服务
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在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。
二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策
（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。
名词解释： 物业管理恶性循环
物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。
针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（二）小区物业管理的突出问题及对策
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社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理
多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。
1.治安管理问题
由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。
2.车辆道路管理问题
严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。
为**这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改 3 / 6
善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。
3.环境维护问题
长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。
近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。
4.违法建设问题
由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。
5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内 4 / 6
需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。
三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议
（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。
老旧小区调研报告篇4
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告
——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题
前 言
小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。
天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。
一、相关概念
（一）、老旧小区
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。
（二）、社区服务
在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。
二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策
（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。
名词解释： 物业管理恶性循环
物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。
针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（二）小区物业管理的突出问题及对策
社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理
多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。
1.治安管理问题
由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。
2.车辆道路管理问题
严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。
为**这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。
3.环境维护问题
长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。
近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。
4.违法建设问题
由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。
5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。
三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议
（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。
（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。
（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。
（七）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题
根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》（京财预〔2007〕3226号）和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》（通社领办发〔2011〕6号）文件，社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。
（四）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。
老旧小区调研报告篇5
老旧小区大都处于老城区，是一个城市历史的印象和记忆。在社会转型和城市化浪潮中，老旧小区由于建设时间已长，困难群众相对集中，出现了房屋建筑老化、功能设施匮乏、环境脏乱差、治安和消防隐患突出等普遍性问题，日益成为城市建设的短板和薄弱环节。城市社区是城市治理的基本单元，是城市建设和发展的重要基石。加强老旧小区特别是老旧小区的改造，切实改善社区人居环境，既是城市治理和统筹发展的题中之义，也是党和政府执政为民服务群众的必然要求。近年来，湘潭市积极顺应民生建设需求，积极推进老旧小区的提质改造工作，取得了比较明显的成效。为了及时总结经验，创新思路，为湘潭市加快推进城区老旧小区改造提供参考和建议，民进湘潭市委成立了“湘潭市城区老旧小区改造调研”课题组，组织会内外专家学者，历时八个多月，深入湘潭市雨湖区、岳塘区主要城市社区调研走访，分别与湘潭市住建局、民政局以及11个城市社区进行座谈，召开了老旧小区改造研讨会，征求了相关专家的意见，参考了国内城市的相关经验，在此基础上完成了本调研报告。
一、湘潭市城区老旧小区改造的主要做法与成效
湘潭市目前共有城市社区129个，据不完全统计，有改造需求的社区达到80多个，占三分之二以上，仅岳塘、雨湖两区就有近80个社区的300多个老旧小区提出了改造需求。老旧小区主要是指老旧小区较多、区内房屋年久失修、配套设施缺损、物业管理不善、环境脏乱差的居民小区。这些老旧小区一方面“先天不足”，由于建设年代较早，建设标准较低，危旧房较多，居住条件和居住环境无法满足居民日益增长的居住需求;
另一方面又“后天营养不良”，社区困难厂矿企业职工相对集中，房屋产权形式复杂多样，管理体制机制不顺，物业管理存在“真空”，社区居民日常生活面临许多问题和现实困难。凡此种种，致使老旧小区的人居环境与新建小区形成强烈反差，居民对此怨声载道。老旧小区集中的社区已经成为湘潭城市建设与管理的落后地带，亟待进行提质改造。
面对民生建设期盼，湘潭市以改善人居环境、提升城市品位、建设幸福湘潭为目标，积极推进老旧小区的提质改造和综合整治工作，相继实施了背街小巷提质改造、棚户区改造等项目。2014年政府工作报告把老旧小区改造列为十大民生实事和年度重点工作，启动实施了湘建社区、大阳新村社区等5个老旧小区的基础设施提质改造试点，标志着湘潭市老旧小区改造正式进入全面提质的新阶段。总体上来看，湘潭市对城区老旧小区的集中改造可以分为三个阶段：
第一阶段：以改善社区道路设施为重点，实施背街小巷提质改造。这个阶段主要以2009年启动的背街小巷提质改造为主要标志，改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防设施和环卫设施的完善等。市政府提出了“路要平整、灯要明亮、水要畅通、面要美观、管要统筹”的五个改造要求。在规划设计上体现“三个挂钩”，即与社区建设挂钩、与城市主干道改造挂钩、与“城中村”改造挂钩，同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。据统计，2009年至2013年湘潭市共完成城区440余条背街小巷的标准化提质改造，基本实施了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，有力的改善了社区的交通条件和公共设施。
第二阶段：以改善居民居住条件为重点，实施棚户区改造。这个阶段以2010年启动的棚户区改造为主要标志，改造内容包括危房改造、道路等公共基础设施、配套设施的更新，城市区域功能调整完善等。湘潭市结合旧城改造、滨江风光带、保障性安居工程等建设，重点对河西地区包括沿江风光带在内，东起铁路桥、西至窑湾地区、北起熙春路-雨湖路-人民路，南至湘江堤范围近3万平方公里的棚户区，以及河东地区沿城市主干道两侧范围的棚户区集中改造。为了解决改造建设资金难题，组建了棚户区改造有限公司，注册资本1亿元，专门负责棚户区改造任务。在此后的三年内，全市共实施各类棚户区改造近3万户，大量的城市和国有工矿棚户区居民的居住质量、居住环境得到改善。为进一步加大棚户区改造力度，2014年1月，市政府制定实施了《湘潭市棚户区改造规划(2013-2017年)》，湘潭市棚户区改造步入规范化发展轨道。
第三阶段：以改善社区基础设施为重点，实施老旧小区提质改造试点。以2014年启动的城区老旧小区基础设施提质改造试点为主要标志，改造内容包括水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、文化等基础设施。政府工作报告将城区老旧小区改造列为十大民生实事和创建全国文明城市的重点工作之一，计划投入1000-1200万资金进行老旧小区改造试点。根据“市级组织、区级协调、协同推进”的原则，按照“先地下、后地上”、全面提质基础设施、形成示范的总体要求，今年3月以来相继进行了项目遴选、现场勘察、方案设计、招投标等工作，目前已经基本完成雨湖区、岳塘区的5个老旧小区改造。经初步统计，此次改造总面积超过3万平方米，新添社区公园5个，已疏浚下水道8814米，铺设下水管道2473米，整修、新增下水井816个，铺设沥青路面16668米，架设路灯133盏，砌花围885平方米，改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件大为改善，受到居民和社会各界的普遍赞誉。试点工作的顺利推进，为湘潭市全面实施老旧小区提质改造工程奠定了良好的基础。
二、湘潭市城区老旧小区改造面临的主要困难和问题
尽管湘潭市城区老旧小区改造取得了不少进展，但从整体上来看，还存在着诸多困难和问题，主要表现为五个方面的难题：
1、统一规划难题。湘潭市老旧小区存量大，不同社区的改造规模差异明显，改造任务复杂而艰巨。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，排查摸底不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的分类标准和建设标准，导致老旧小区改造处于边改边看、边看边调整的摸索状态。现有的试点方案与棚户区改造规划、保障性安居工程等衔接也不够紧密，存在重合部分，加上市、区两级协同不够，易出现重复建设现象。此外，由于缺乏规划整合，改造的工作机制不够健全，城建、财政、规划、城管等相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。
2、技术改造难题。老旧小区大多处于老城区，建设时大都没有系统规划，区域内建筑标准较低，房屋密度较大、质量较差，水电气等管网密布，道路、排污、消防及居民活动场地等基础设施陈旧老化甚至缺失，再加上缺乏有效保养和维护，基本都到了“问题阶段”。由于原来的设计图纸和建设资料缺乏，而公共空间又狭窄有限，且各类违章搭建多，一些项目处于无法可改、无处可建的尴尬境地，改造工作面临现实难题。在已实施的社区改造项目中，在规划设计上没有充分考虑社区实际情况，影响了改造质量和效果。如部分社区公共道路施工论证不够，只是在原来路面上直接加筑路基，导致路面抬高、居民楼底层车库门无法打开，社区居民不得不铲除部分路基。
3、供需矛盾难题。老旧小区居民对改善居住条件和环境的愿望相当迫切，但社区没有能力组织实施，社区和居民对政府实施改造寄予高度期望。社区内普遍存在老旧住宅，许多房屋外墙风化、渗漏，下水管道破损堵塞，雨污混流，化粪池长期得不到清理;
小区道路老化破损，没有路灯，绿地杂草丛生、布局混乱;
消防设施缺乏，安全隐患突出;
各类违章搭建多，私自改建房屋多，车辆无序停放多，进一步挤占了公共空间，社区活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出。受限于资金等原因，目前改造的内容、标准与社区居民的需求还有很大差距。
4、经费筹措难题。目前老旧小区改造主要依赖上级专项经费支持和市区两级财政投入，按照“两型社区”建设的目标，老旧小区改造的经费缺口巨大。从试点的5个社区改造来看，原计划的1000-1200万元资金难以达到预期目标。湘潭市老旧小区较多，改造经费动辄数亿元，如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受。如果全部由社区、企业承担，既不现实也不合理。许多老旧小区是困难群众集中区域，民居收入水平低，也难以大量分摊改造成本。如何**经费筹措难题，完善老旧小区改造的投入机制，是当前市、区两级政府需要高度重视的问题。
5、后续管理难题。由于历史等原因，许多老旧小区居民习惯于原来“单位制”管理下的无偿物业服务模式，单位破产或改制后，普遍不愿交纳物业费，社区缺乏维护保养和物业管理。有的仅仅是由社区进行基本的卫生维护，房屋、道路、路灯、下水等公共设施从未进行过维修，历史欠帐较多。据我们调研，目前老旧小区住宅小区大部分都没有物业管理，在岳塘区的95个老旧小区中，没有物业管理的达到83个;
雨湖区没有物业管理的老旧小区达到225个。根据改造经验，如果只改造不管理，必将步入“改造——破坏——再改造”的怪圈。目前，现有的老旧小区产权日趋多元化，居民结构复杂，加上大都处于开放式状态，治安隐患增多，如果不能建立起改造后的长效管理机制，社区改造的成果将前功尽弃。
三、加快推进湘潭市城区老旧小区改造的建议
加快老旧小区改造具有重要意义和现实紧迫性。湘潭市第十一次党代会提出了建设“幸福湘潭”的发展愿景，要求“大力改善居住条件、基础设施、公共服务、生态环境，满足人们对改善生活品质的期盼”。老旧小区改造作为党和政府为民办实事的重点民生工程，福泽于民、惠及百姓，具有明显的社会效益。面对遇到的各种难题，我们必须创新思路，迎难而上，坚持改造与整治并举、建设与管理同步，加快城区老旧小区的改造步伐，确保老旧小区的广大居民共享城市建设与发展的成果。
总体上而言，在改造目标和步骤上，建议按照“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的改造要求，将30年以上的老旧小区列入第一批改造计划，20年至30年的列入第二批改造计划，20年以下的列入第三批改造计划，力争在8-10年内将老旧小区改造完毕;
在改造的原则和方法上，建议遵循“整体规划与分步实施相结合、重点改造与一般改造相结合、前期改造与后期管理相结合、改造整治与建设管理相结合”的基本思路，坚持“先地下后地上”、先试点后推广，确保改造的质量和效果;
在改造内容和标准上，建议重点改造、疏通下水，整修路面，维修、增设路灯，安装和配齐消防栓，增加绿化面积，修建垃圾中转站、化粪池，合理设置非机动车库(棚)，因地制宜设置小区机动车停车场地，拆除小区违章搭建，增设文体休闲设施，达到美化、亮化、绿化、整洁、通畅的安居要求。具体建议如下：
1、科学规划，健全老旧小区改造的政策和制度保障机制。老旧小区改造是个系统性工程，必须坚持规划先行。一是尽快制定《湘潭市老旧小区改造规划》，系统规范老旧小区改造工作。要明确改造的原则、内容、标准及投入保障、责任分工、组织实施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此为依据，制定实施老旧小区改造的具体年度计划。规划应统筹好老旧小区改造、棚户区改造与保障性安居工程等项目的关系，促进保留、改造、拆迁与开发新建相结合，处理好改造与保护的关系，保留好老旧小区的历史文化和地域特色。二是建立老旧小区改造项目库制度。改造项目应进行实地勘查和科学论证，特别是要充分征求社区居民意见，尽可能地取得广大居民的理解和支持。三是研究制定支持老旧小区改造建设的政策措施。在政府公共资源配置中，对老旧小区改造给予一定倾斜，加大资金投入，逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖老旧小区，带动老旧小区商业、服务业振兴繁荣，增加就业机会，促进老旧小区良性发展。
2、统筹协调，健全老旧小区改造工作机制。老旧小区改造牵涉面广，需要多个部门密切配合。市、区两级政府要发挥主导作用，统筹协调改造工作。一是牵头成立相关职能部门参与的常设工作机构，并明确部门分工，划分目标责任。住建、房产、规划等主管部门要会同发展改革、财政、民政等部门建立协调联动机制，各司其职，各负其责，及时研究解决改造工作中遇到的困难和问题，确保改造顺利进行。二是充分发挥街道、社区居委会贴近群众、了解群众的优势，做好动员、组织和宣传工作，稳步推进社区改造。三是切实发挥居民自治作用，动员和组织社区居民参与社区改造、建设和管理。街道和社区应指导、支持居民成立业主委员会，帮助居民开展自治管理。四是制定鼓励社会力量参与老旧小区改造与建设的政策措施，，推动老旧小区建设的社会化、专业化、市场化发展。
3、多元投入，健全老旧小区改造资金筹措机制。老旧小区改造对资金的需求量巨大，市、区两级政府要发挥主导作用，多渠道、多方式筹措资金。一是积极拓展改造资金来源渠道。采取争取上级专项补助、市区财政投入、居民自筹、公有住房售房款、物业维修基金、引进投资商、社区停车位出租等多种方式，广辟渠道筹措改造资金。二是积极创新资金筹集方式。可以借鉴棚户区改造筹资模式，建立老旧小区改造融资平台，探索研究由政府、企业、居民、物业服务企业等多方共同负担的改造资金筹集机制。通过制定税收优惠等政策措施，吸引社会企业投资老旧社区改造和建设，重点是鼓励原开发商对老旧小区实施重新改造工程。对按规划批准改造的项目，免收市本级的行政和服务性收费;
对按规划要求新办的学校、医院、敬老院、幼儿园等公益事业，可办理出让手续，土地出让收入经市政府批准后可以奖励的方式返还给投资人。老旧小区改造项目土地出让金全额上缴市财政，经市政府批准可返还各区，专项用于老旧小区改造。三是加强资金管理，提高资金使用效益。坚持“有所为有所不为”的原则，根据社区改造轻重缓急和资金筹措进度，对老旧小区改造排出计划，分步实施，陆续推进。对改造资金的使用，要加强监管和审计。
4、坚持标准，健全老旧小区改造质量保障机制。老旧小区改造是政府高度重视、社会高度关注、居民十分关心的民生工程，必须把坚持标准、确保质量放在突出位置来抓。一是贯彻“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的要求，精心组织工程设计，努力使改造项目符合小区建设整体规划，满足居民基本生活需求。二是严格执行工程招投标制度，通过公开、公平、公正的竞争机制，择优选择规划设计和施工企业。要坚持规划引领，高起点规划设计，聘请国内外一流设计单位和施工企业，确保规划设计的完整性、统一性和施工质量。三是严格执行工程质量责任制度，市区两级政府、建设主管部门、建设单位、监理检测单位等要承担起相应责任，把好建设、勘察、设计、施工、竣工验收的每一个环节和关口，杜绝出现边勘察、边设计、边施工的“三边”工程。要严格落实工程质量终身责任制。四是建立工程项目接受社会监督的机制，确保老旧小区改造满足质量标准要求。加强老旧小区改造的宣传工作，在小区明显位置设置项目公示牌、永久性责任牌，让小区居民和社会群众直接对改造项目进行监督和评价。
5、规范运作，健全老旧小区后续管理长效机制。坚持改造与整治相结合、建设与管理相结合，是加强老旧小区后续管理、确保改造成果的必然要求。要着力解决老旧小区改造后的管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立起适合社区特点、符合居民意愿的管理模式和机制。一是建立健全业主委员会和居民自治管理机构，夯实小区管理基础。街道、社区居委会要发挥主导作用，帮助居民小区成立业主委员会或居民自治机构，积极开展相关培训和服务工作，努力实现社区内居民自治管理全覆盖。二是采取灵活多样的措施普及物业管理。要坚持改、建、管并举，做到改造完成、物业管理及时跟进，避免出现反复改造现象。在物业管理上，可以根据居民的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求，区分不同小区的不同情况和特点，采取社会化管理、业主自治管理、准物业管理等多样化的物业管理模式。在实施社会化物业管理有难度的社区，政府可以采取补助困难居民、减免物业公司税费等方式，推动老旧小区物业管理的社会化、专业化发展。三是以文明城市、文明社区建设为契机，由政府城管、公安、建设等部门，联合组织开展社区违建、违停等集中整治活动，为老旧小区改造和后续管理奠定良好基础。
一、调研现状
由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。
二、存在问题
(一)环境设施状态落后
随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展;
水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;
建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。
(二)居民意见难以统一
老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。
(三)绿地所存在的问题
老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。
(四)建设施工过程影响
老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15a、15b小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。
三、对策建议
(一)增加小区功能
在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;
二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;
最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。
(二)加强意见征求过程
方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。
(三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计
(1)坚持以人为本
要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求;
另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。
(2)对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。
想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。
(四)加强建设过程管理
严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。
(五)加强改造后的维护工作
对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。
根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
(一)全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;
各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;
2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难;
外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;
周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作(具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料)。
福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：
1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道2016年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。
2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造;
积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。
3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。
5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。
6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。
(三)其他典型微改造项目现状及其分析
2017年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。
1.上述典型项目的工作侧重点。
(1)以改善民生基础设施为主要方向的有：
越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施(包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;
海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;
荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场;
白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。
(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：
荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目(一期)按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成;
恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业;
白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。
(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：
天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰;
黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。
2.上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。
越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区‘三线三管’整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村经验”，主要特点是在实践中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参与”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并给予其15年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建筑成本回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参与到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。
(四)我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题
在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：
1.对于微改造的思想认识亟需提高和统一。
调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性;
二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难情绪和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高;
三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务认识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，出现了诸如专门建墙遮挡部分老旧房屋;
写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。
2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。
广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2016年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院;
有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程;
有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了微改造项目;
将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在2010年曾遇到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。
3.资金保障效度、力度亟需提升。
调研发现，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有一定差距，另一方面又出现财政支出进度不理想，原因主要包括：一是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理;
二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟悉，工作未能按计划推进，资金支出相应受到影响;
三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。
4.微改造有关法律法规体系有待完善。
经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，容易出现以下问题：首先是缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足;
其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强;
再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。
5.工作标准规范、审批程序有待完善。
经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的《广州市老旧小区微改造实施方案》，方案中所附微改造建设标准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，具体操作性和指引性不够强;
涉及到技术指引的较为详细的目前只有关于“三线”整治的实施方案和技术指引(试行)，其余改造工程项目暂无详细的技术规范和导则;
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引(试行)》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。
6.工作协调机制不够完善。
老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。
7.改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与矛盾需进一步研究解决。
受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局改变困难，增设公共设施相对复杂，特别是增设电梯方面，目前列入微改造计划的老旧小区成功增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，基本不支持;
未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求;
受周边管线和电力增容等条件制约。
8.部分老旧小区房屋由于特殊条件导致不利于管理和改造。
一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区(如南石头街福南新街16-27号大院)及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户(特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户)视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。
9.物业管理机制亟待建立。
我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目(含国有企业老旧宿舍区)建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。
总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。
二、兄弟城市老旧小区微改造工作情况和经验做法
2017年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造(综合整治)工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：
(一)加强调查摸底，明确改造范围。
一是在实施改造前对老旧小区进行了详细的调查摸底。2011年底开始，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186个小区、6920万平方米、14707幢楼、113万户，综合调查了所有房屋的产别、建筑年代、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区综合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底数(约6950万平方米、128万套)。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进行了摸底工作。二是在充分摸底基础上明确改造范围。北京市明确将1990年前建成、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，2012至2014年推进3幢楼以上1340个成片旧楼区改造，2015年对剩余散片旧楼区进行改造。杭州市2007年针对不成套木(砖木)结构、简易砖混结构房屋实施了危旧房改善工程;
2009至2011年，针对老城区1999年前建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程;
2014年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，2017至2019年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。
(二)强化资金投入，推动工作落实。
各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在2012至2015年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元(不含水电气改造等专项资金)，改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并计划于2017至2019年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，2016、2017两年才一共安排财政资金2.5亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。
(三)明确工作标准，切实实施改造。
一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后发布了《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》等文件，明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、项目组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套维修四大类、46个子项的《旧楼区综合提升改造工程导则》;
制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面20余项管理制度。合肥市发布了《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定工作计划、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和具体要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年代房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年(含)以前建成的，进行节能改造、热计量改造和平改坡，对楼梯进行清洗粉刷，根据实际情况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等改造;
对1980年(含)以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积(加建阳台)。
(四)充分听取意见，主动接受监督。
各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参与全过程，为微改造顺利实施创造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行“一小区一方案”。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了2744名社会监督员，对改造工程和接管服务落实情况实施全方位监督。组织工程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会意见，试行一票否决。杭州市危旧房改善坚持“以人为本”、落实“四问四权”，即“改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民”，落实广大老百姓的知情权、参与权、选择权、监督权，积极探索建立党政、市民、媒体“三位一体”的“民主促民生”工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区专门就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见(规定需覆盖小区80%居民)才列入下一年工作计划，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表参与验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必须完成，自选类改造内容由居民共同决定。
(五)坚持让利于民，推进惠民政策。
在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目(如养老服务)收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于2016年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行“住改非”的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。
(六)引入物业管理，建立长效机制。
各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理”等“八个有”的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米·月(可上浮20%)。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。
三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议
党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义……”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。
确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则
纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。
首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民(即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等)之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。
其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业(特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等)的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。
再次，按照微改造的内容对改造责任进行分类。《物权法》第七十、七十二条和《物业管理条例》第五十二条对于小区管线设施的所有权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，具体是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人承担。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据“表前表后”原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责;
新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施(水、电、气、通信)等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。
最后，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参与改造的企业(包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等)、居民组织(如居委会、业委会、建管委等)以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并给予必要的财政补贴以调动其他社会主体积极性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最直接的协调居民关系、统一改造意见等作用;
应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。
(二)确立“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制
摸清详细底数，合理评估分类。
合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。
一是合理界定。何为老旧小区，全国各地对此定义不一。综合我市和全国各地的情况，老旧小区的特征可以大致归纳为建筑年代相对久远、建筑结构比较单一、建筑性能已经退化、基础设施较为陈旧、基本公共服务不完善或缺失、环境质量不达标等，总体而言就是居住功能达不到宜居甚至是可居的标准。为此，我们应从上述大的方面继续完善、细化出一套关键指标，确立我市老旧小区的界定标准。
二是摸清底数。切实发挥市城市更新部门的统筹作用，协调有关部门，完善信息共享机制，建立数据信息平台，完善动态更新、掌握老旧小区基数和改造内容的工作机制，通过历史资料查询、部门信息共享互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式，进一步充实我市老旧小区各方面的数据，包括街道、居委、居民等主体对微改造的意见和需求。同时，注重加强动态的房屋安全普查，对于老旧小区中的危破房进行重点标识和登记。特别是可以结合当前正在进行的“四标四实”工作，进一步摸清我市老旧小区底数，掌握产权来源、建筑年代、危破程度、基础配套设施、基本公共服务条件等情况，做好老旧小区地块标图建库工作，细致掌握各区老旧小区的大致类型及其所处区域。
三是分类评估。在总体策略层面，要充分考虑微改造投入的可行性、可实现性和实效性，按照实际改造需求对老旧小区改造进行分类评估。对于公共基础设施严重不足、危旧平房密集、厨卫设施不全，破旧拥挤，环境卫生脏乱差、没有历史保护价值，改造成本过高，甚至高于重建成本的的区域，如海珠区草芳围社区等一类小区，建议采取差异化城市更新的策略，通过成片连片整体改造、国有旧厂房改造和土地整备等途径，进行城市更新。对于适合开展微改造小区，要根据不同实际和需求进行分类施策。对于企业改制、破产造成失管的单位小区，建议由政府牵头组织其基本公共服务设施的建设和改造工作，具体如海珠区南福南新街大院、荔湾区西村街广啤雅苑、白云区大金钟路48号大院、黄埔区文冲船厂生活区等;
对于历史悠久，房屋产权、年份、种类、租住人员构成等复杂，既有解放后楼房，又有历史建筑，同时还存有违章建筑等的老旧小区，有关自选动作适宜实施“一楼一策”。在改善民生的基础上，强化其文化元素，凸显其历史文脉和文化特质，具体如越秀区仰忠社区等。不容忽视的是，此类老社区普遍存在违章建筑，应在微改造过程中坚持零容忍予以打击;
对于确有改造必要，设施相对较为完善，也有自我更新实力的小区，不宜由市安排大量资金实施微改造，应鼓励其自我开展环境整治，如天河区石牌村等。对于传统历史文化街区，如荔湾区恩宁路、十三行街区等，要加强专项规划的宏观引领作用，规划应以人为本，坚持使历史文化街区在保障基础民生的同时，加强保护历史环境进行品质提升和功能补强，擦亮其历史名片，发挥其独有文化影响力，增强市民对于街道和社区的归属感。在具体操作层面，要形成“政府——居民”双向而行、意见统一的评估立项机制。政府方面，要在摸底工作基础上，按照改造迫切性尤其是基本公共服务缺失程度进行排序，完善、细化微改造内容以及评估、申报指标，尽快建立老旧小区微改造的政府项目库。在区级操作层面上，各区要把好项目申报前的评估关。要充分发挥区、街、镇和居委的引导作用，要通过实地调研、走访调查、成立老旧小区建管委或业委会自主开展等方式，扩大居民知悉面和参与面，引导居民自行申报，建立“引导居民提出申报项目——区、街比对政府项目库——形成初步评估结果——公示征求居民意见——居民确认并正式立项”的工作流程，提高申报项目的公平性、合理性和公认度。其中，在政府项目库内、改造意愿强烈(达成改造共识人数比例越高)的，其立项申请可以优先考虑。对具有改造必要性和可行性的小区，要进行改造前的基于小区全生命周期的第二层次的评估，发现存在的问题和隐患，为改造工程提供科学的评价标准和定量依据，确定改造方向、目标和具体程度，从而为后续资金投入明确投资方向和进行标准控制奠定基础。
2.制定专项规划，统一有序推进。
老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以2020年(全面建成小康社会)、2035年(基本实现社会主义现代化)等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到2020年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到2035年实现小区综合服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。
3.明晰责任主体，优化工作流程。
提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门(市自来水公司、市燃气集团、中国电信、广州市有线电视等)纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。
4.出台程序指引，规范标准流程。
在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区“三线”整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化“三线”规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。
5.加强全程管控，强化监督考核。
加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。
(三)完善老旧小区微改造资金投入和保障机制。
鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持“权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存”的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。
首先，要在理顺权责关系的基础上，按照基本公共服务保障要求，明晰出资关系。如，对于基础设施的改造更新，要区分是属于改造类还是新增类。改造部分可按照“表前表后”原则(表前归相关企业、表后归个人)确定的责任主体出资。公益性新增基础设施，包括绿化、文体设施等，可由政府出资;
可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。
其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。
在政府操作层面，要向先进城市看齐，按照确保基本公共服务基础设施改善、环境提升并举的原则，稳步加大资金投入力度。将关乎居民切身利益的基本公共服务项目改造内容纳入财政全额补助范围，将建筑节能改造、小区公共部分雨污分流改造等项目也适当纳入财政补助范围。对于危房改造，政府要通过政府资助(包括技术支持、政策咨询等)等方式，进一步发挥引导、支持作用。充分考虑无房改房、贫困户集中的老旧小区的需要，提高用于建筑本体方面的市财政出资比例，并对低保户、贫困户和困难家庭出资部分予以重点支持。要避免条块分割，探索整合小区改造资金、建筑节能改造资金等，拓宽资金来源，统一调度使用。科学合理编制预算，市、区城市更新部门要充分考虑实施项目的成熟度，做好资金测算工作，切实做好财政预算滚动计划。制定城市更新项目验收、考核办法及资金管理办法，从制度层面规范我市城市更新资金分配使用。同时，要构建转移支付资金全过程监管体系，以项目考评结果为依据，结合以奖代补等方式，提高转移支付资金使用效益，减少浪费。
(四)建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。
老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全“共建共治共享”的微改造工作机制。发动街道、社区(居委)等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。
在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。街道、社区应帮助、指导小区组建业主委员会，特别是要优化诸如国有企业老旧宿舍区等小区业委会的成立机制，在业委会成立、审批、备案各方面予以支持。在物业服务企业的引入环节上，要广泛征求意见，扩大居民对物业管理的参与度和认可度，着重明确服务内容，确定服务标准和收费标准。同时，探索专业物业管理公司或业委会提前介入微改造方案的做法，参与谋划小区停车位、公共空间利用、管线改造和监控视频等设置的总体设计，为后期建立物业管理制度的顺畅衔接和顺利运行提供支撑。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区居委牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。
在政府层面，建议借鉴杭州等城市建立物业管理的做法，出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。市、区政府每年给予街道和社区一定的管理经费补贴，加大对物业管理的财政支持力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。培育发展多样化的物业管理市场、特别是针对老旧小区的微利、非营利的物业服务市场。完善社区网格化管理制度，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人等主体，实行对老旧小区的全天候管理全覆盖。强化城市管理综合执法，依法及时处置老旧小区违法建设、乱堆乱放等违法行为。加强目标管理和考核，政府要将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，合理设置考核分值和权重，开展定期考核，采取设立专项经费并“以奖代补”的方式，根据考核结果拨付予街道，强化长效管理机制。加强对社区建管委的日常运作机制的完善以及对其在人、财、物保障机制的探索，借此筑牢居民社区自治的基础。从各个层面加强对老旧小区居民在“共同维护、共同承担、共同受益”理念方面的宣传，提升居民权利、义务对等的观念自觉。构建良好公共道德风尚，推动形成良好的社区建设管理秩序。最后，应鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。
(五)完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系
在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究**老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实“两个2/3”规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。
(六)进一步巩固微改造的公众参与基础
创建幸福社区是塑造人性化城市和宜居宜业城市的基础和起点，老旧小区微改造是塑造幸福社区的非常重要而有效的途径。其关键是坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，依托公众参与，回应民生需求，加强市民对微改造和城市更新的认知、理解、认同，激发居民群众热情，扩大该项工作的群众基础。因此，巩固和扩大居民参与平台尤为重要。市、区、街道和居委各有关单位和主体要积极在发挥街道、社区党组织作用，网格化管理，成立社区建管委和业委会，推进基层党组织建设，发挥社区党员、志愿者等主体作用，优化居民议事平台等方面加强引导，建立居民社区自治方式多管齐下、互为补充、和谐并行的格局，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。要发挥网络、报刊、电视等媒体作用，主动与媒体沟通，公开有效信息，化解社会疑虑，凝聚各方共识，营造良好的舆论氛围。积极选树老旧小区微改造正面典型，及时展示优良成果，交流工作经验。加强对区、街道相关工作人员的教育、培训、支持力度，提升微改造业务和群众工作水平。开展形式多样的老旧小区微改造宣传活动，普及微改造法律法规和政策，展示改造成果，激发群众参与、支持微改造的热情，为微改造工作营造良好的社区氛围。
老旧小区调研报告篇6
老旧小区改造调研报告2020
调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。调研报告的写作者必须自觉以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，今天为大家精心准备了老旧小区改造调研报告,希望对大家有所帮助!
老旧小区改造调研报告
今年改造164个项目，惠及居民3.15万户
涉改面积272万平方米
调查队走访市住建局了解到：我市按照省统一安排部署，印发了《保定市老旧住宅小区改造实施方案》《保定市老旧小区改造三年行动计划(2018—2020年)》，明确利用三年时间对全市597个老旧小区进行改造。其中，主城区234个，县(市、区)363个。截至2018年，已完成改造项目133个，涉改面积约258万平方米，惠及居民2.7万户，总投资3.28亿元;2019年，已改造项目300个,涉改面积约315万平方米，惠及居民3.3万余户，概算总投资约5.05亿元;2020年，需完成省三年改造计划剩余的164个项目，惠及居民3.15万户，涉改面积272万平方米，概算投资约4.71亿元。
改造效果显著 居民满意度高
调查问卷显示：
目前主要进行了基础设施(小区道路、综合管线、环卫设施整治等)、房屋整修、公共设施(公共空间、绿化、停车、充电设备、健身器材等)等方面的改造。小区改造后，提高了居民的居住体验，居民对小区改造的满意度很高。据入户调查问卷显示：居民对小区改造的成果表示非常满意的有7人，占比达14%，满意的有28人，占比达56%，总体满意度占比高达70%。不满意的有10人，占20%，非常不满意的有5人，占10%。不满意的主要原因是：项目改造不彻底、施工质量低、改造项目少、施工工期太长。
针对目前存在的问题
调查队给出四点建议
调查发现，目前我市老旧小区改造中还存在一些问题，主要有：改造规划滞后、改造难度大、资金筹集渠道单一、改造水平参差不齐、物业管理不规范。
对此，调查队也给出了相应建议：坚持政府主导，完善改造工作机制;制定专项规划，确保稳步有序推进;拓宽资金渠道，保障改造顺利进行;合理安排施工，加快改造步伐。
老旧小区改造调研报告
一、我县老旧小区现状
据统计，县城区有住宅小区530余个，其中老旧小区(2005年前建成)441个，占城区住宅小区总量的80%以上。老旧小区大部分建成于上世纪**十年代，多为6层左右的高密度住宅楼小区或零散的临街独栋楼房，以单位福利房、房改房、旧城改造开发房、拆迁安置房等居多。老旧小区多数无专业物业管理公司进行管理，大多采用业主自治管理或聘请夫妻门卫看守小区大门的方式进行日常管理;建筑外立面陈旧，公共配套设施不完善、因年久失修无人维护，建筑外墙渗水，道路破损，化粪池、排水管堵塞，供水管网跑冒漏问题严重，电路设备老化等问题影响业主正常生活需求;因当时设计条件限制多数没有设置机动车和非机动车停车位，小区内车辆乱停乱放占用消防通道的现象普遍;老旧小区多数业主为年纪较大不愿离开主城区生活的老年群体以及部分在县城务工的租住人员，对老旧小区改造有意愿但不愿自筹资金对小区进行改造，寄希望于政府包干改造。
二、群众的期盼和建议
20**年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第二次会议上的《政府工作报告》中作出明确部署，要大力对城镇老旧小区进行改造提升，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。从国家层面将原来棚户区改造为重点保障性安居工程向老旧小区改造倾斜。我局从2019年2月起组织县城区三镇、公房管理所对县城区老旧小区按2000年前及2000年至2005年建成进行了初步摸底调查，同年5月，又再次进行了查漏补缺的摸底，通过摸底也收集到了各社会各界及普通群众对老旧小区改造的建议，为我局今后更好的开展该工作提供了有效的意见。
县凯江镇朝阳东路社区书记黄勇作为基层干部，通过多年与群众打交道收集到众多群众意见，代表多数群众提出不是所有小区都适合改造，应区分轻重缓急，统筹安排老旧小区改造时序，优先改造部分业主改造意愿强烈且水、电、气、排水等管线老化、外墙或楼顶渗水严重的小区，先帮助群众恢复住房的正常使用功能，再在资金结余的情况下改造小区临街立面、小区内停车位、绿化等小区风貌工程。
县住建局退休职工肖乐全作为2020年第二批次老旧小区改造的住户代表向我们表达了他的意见，在改造过程中应注重方式方法，要有专业的规划，应充分发挥业主的积极性和参与性，由小区业委会或社区组织小区业主按改造内容适当筹集前期费用，不能全部由国家负担，在改造前业主对改造方案有意见应及时向社区或乡镇人民政府反馈，不得在改造过程中阻断改造工程，同时施工队伍要注意施工文明，尽量不影响业主的正常生活作息;作为一代建设人，还提到对城区内的改造应按片区统一规划和改造，确保主城区外立面的统一性，也可以通过片区改造完善城市公共停车场、社区服务用房、市民便民中心等社区公共配套。
县蚕种厂宿舍住户刘跃林曾因小区合表用水漏损率高，业主矛盾突出的问题多次向我局反映希望尽快对小区水表进行分户改造，我局也将该小区纳入2020年老旧小区改造计划，当其得知该消息时激动的表示对党和政府的感谢，同时也提出了自己的建议，认为国家对老旧小区改造的重视，作为业主享受到了实惠一定会全力配合，并动员其他业主配合，但也希望政府部门加强对改造过程的安全、质量监管，不能流于形式，更不能让惠及广大普通百姓的好事变成豆腐渣工程，辜负国家的期望。
对于群众的期盼和建议，我局都充分理解并将其作为今后开展此项工作的重要意见，充分结合民意确保此项工作落到实处。
三、下一步工作开展计划
2020年7月10日，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》对老旧小区改造“改哪里、怎么改、谁出钱、如何管”等问题进行了明确规定，具有很强的可操作性，根据《意见》我县将开展好相关工作。
(一)成立县老旧小区改造工作领导小组。县政府主要领导担任组长，分管领导任副组长，县发改局、财政局、自然资源局、执法局、水电气通讯运营单位等相关单位和城区乡镇人民政府主要负责人为成员，小组负责统筹、协调、督查、考核老旧小区改造推进工作。进一步明确各相关部门、属地政府、专营企业的职责，齐抓共管，统筹协调机制。
(二)摸清家底，建立我县老旧小区改造项目库。各属地乡镇人民政府负责，组织社区居委会，对我县老旧小区基本情况再次全面清理，摸清掌握老旧小区的分布、现状、改造意愿等，摸底情况报县住建局形成我县老旧小区改造清单。
(三)制定改造计划，分类推进。由属地政府加强宣传，充分征求居民改造意愿，根据财力及资金筹措情况，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的方式，区分轻重缓急，统筹安排老旧小区改造时序，制定我县老旧小区改造年度计划。提前谋划，安排财政专项资金，提前做好改造工程前期可研、立项、设计等准备工作，以便在上级部门下达支持政策时能够及时争取上级资金，提供申请资金支持。同时，积极引导居民自筹资金、社会资金参与老旧小区改造。
(四)制定我县老旧小区改造实施意见。根据《意见》精神，结合我县实施，尽快研究制定我县老旧小区改造实施意见，明确我县老旧小区改造范围、任务、实施步骤等，进一步精减和优化老旧小区改造项目行政审批流程，确保老旧小区改造工作尽快落地实施。
(五)继续推进2019及2020年已申请到国家改造资金的20个老旧小区改造项目按计划实施，同时配合县财政局做好今年包装的县公园街片区及南门广场片区老旧小区及周边配套设施改造工程的债券发行工作，筹集3.5亿资金用于片区老旧小区急配套改造。
老旧小区改造的任务任重而道远，今后我们将严格按建设程序，选择资质优、协调组织好、施工水平高的专业施工队伍参与改造施工，我局将加强实施过程中的指导，同时建立项目业主单位、属地乡镇、社区、居民代表合理监督机制，强化对项目的跟踪督查，确保项目工程质量，提升群众满意度。
老旧小区改造调研报告
根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
(一)全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作