下面是小编为大家整理的哪些房企销售压力明显加大？【精选推荐】,供大家参考。
内容目录
1. 销售费用率上升可能反映了销售压力加大
..................................................................................... 3
2. 哪些房企销售压力在明显加大？
..................................................................................................... 4
2.1. 快速扩张的中、小民企销售压力加大
.................................................................................. 4
2.2. 土储集中在三四线的房企销售压力加大
.............................................................................. 6
图表目录
图 1 ：样本房企销售费用增速加速上行
............................................................................................... 3
图 2 ：销售费用占比上升
...................................................................................................................... 3
图 3 ：
2019
年销售费用率明显上升
..................................................................................................... 3
图 4 ：多数销售费用率上升的房企现房存货比也较高
....................................................................... 4
图 5 ：
2019
年销售费用率明显上升
..................................................................................................... 5
图 6 ：大悦城、首开等房企销售费用率上升幅度较大
....................................................................... 6
图 7 ：土储集中在三四线的房企销售费用率明显上升
....................................................................... 7
图 8 ：主要布局于低能级城市的快速扩张型中小民企销售压力偏大
............................................... 8
表 1 ：首开、泰禾、金融街、蓝光 2017
年以前竣工的现房存货占总现房存货比重较大（亿元， % ）
.............................................................................................................................................. 4
表 2 ：
61
家样本房企明细
..................................................................................................................... 8
1. 销售 费用 率 上升可 能 反映 了 销售 压 力加大 2019
年样本房企三费增速下行，其中管理费用和财务费用增速均明显下行，但销售费用增速加速上升。结构上来看，管理费用占三费比重下降 1 . 74% ，财务费用占比小幅上升 0 . 56% ，销售费用占比上升 1 . 17% 。
图
1 ：样本房企 销 售 费用 增 速加 速 上行
图
2 ：销售费用 占 比 上升
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
销售费用增速 管理费用增速 三费增速 财务费用增速（右轴）
7
6
5
4
3
2
1
0
-
2016
2017
2018
2019
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
财务费用占比 管理费用占比 销售费用占比
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
WIND ， 备注：共
61
家样本房企
资料来源：
WIND ， 备注：共
61
家样本房企
考虑到房企财报里的销售收入具有明显的滞后性，在当前多数房企合作运营模式主要为大股控盘的情况下，我们以房企操盘金额代替销售收入来看销售费用率的变化。但需要注意的是，这一算法可能会低估万科、旭辉、朗诗等小股操盘项目较多的房企的销售费用率。
2019
年房企销售费用率（销售费用/操盘金额，下同）上升 0 . 37% 至 1 . 82% ，约 90% 的样本房企销售费用率均有所上升。
图
3 ：
2019
年销 售 费用率明 显 上升
3.0%
销售费用率
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
2015
2016
2017
2018
2019
资料来源：
WIND ，克尔瑞，
备注：共
61
家样本房企；采用整体法计算，下同。
在
2019
年房企规模扩张节奏放缓的情况下，销售费用率的上升可能反映了房企销售压力的加大 。
结合现房存货比 1 来看，多数销售费用率上升的房企其现房存货比也相对较高，但考虑到现房存货中包含了已售未结转部分，需进一步对存货结构进行分析。首开、泰禾、金融街、蓝光等销售费用率上升的房企 2017
年以前竣工的现房存货占总现房存货的比重相对较高，
1
现房存货比：产成品存货占总存货比重 19.3%
22.2%
17.5%
21.3%
21.9%
41.7%
40.6%
45.4%
44.8%
43.1%
39.0%
37.2%
37.1%
33.9%
35.0%
2.46%
1.93%
1.82%
1.59%
1.45%
疑似为老旧项目滞销，存在产品滞销导致房企销售压力加大的可能性。
图
4 ：多数销售 费 用 率 上 升 的房 企 现房 存 货比 也 较高
资料来源：
WIND ，克尔瑞，
表
1 ：首开、泰 禾 、 金融 街 、蓝光
2017
年以前 竣 工 的 现 房存 货 占总 现 房存 货 比重 较 大 （ 亿 元 ， % ）
资料来源：
WIND ，
备注：泰禾数据来自
2018
年年报，其余均来自
2019
年年报
2. 哪些 房企 销 售压力 在 明显 加 大 ？ 2.1. 快速扩 张的中、小民企销售压力加大
中小型房企、民 企 销售费用 率 明显上 升 。
分规模 2 来看，龙头、大型房企上升幅度相对较小，分别上升
0 . 35% 、 0 . 27% ，中、小型房企销售费用率上升幅度相对较大，分别上升
0 . 44% 、 0 . 51% ；分类型 3 来看，民企销售费用率较
2018
年上升
0 . 44% ，国企销售费用率小幅上升 0 . 25% 。
2
TO P10 :龙头房企；TO P10-20 ：大型房企；TO P20-50 ，中型房企；TO P50-100 ，小型房企 3
国企包括中央国有企业、地方国有企业、公众企业，其余类型均定义为民企，下同。
趋势线 公 司
2017 年以前竣 工 产成 品 存
2017 年以前竣 工 产成 品 存
2018 年竣工产成 品 存
2019 年竣工产成 品 存
未明 确竣 工 时间
合计
货
货占比
货
货
大悦城
14.88
10.54%
34.84
91.46
-
141.18
首开
56.23
21.53%
46.73
151.63
6.61
261.2
泰禾
49.03
35.55%
82.28
-
6.62
137.93
金融街
29.4
24.20%
30.4
61.74
-
121.5
蓝光
78.42
41.50%
28.29
53.51
28.74
188.96
中交
4.837
8.05%
22.5
32.76
-
60.1
“ 快速扩张型 ” 房企销售费用率明 显 上 升 。
2016-2018
年为房企加速扩张阶段， 61
家样本房企销售规模复合增速高达
42% 。我们将复合增速大于
42% 的房企定义为“快速扩张型”房企，共 32
家，典型房企如中梁、阳光城、碧桂园等；低于 42% 的房企定义为“保守扩张型”房企，共 29
家，典型房企如华润、华夏幸福、中海、绿城等。
2019
年“快速扩张型”房企销售费用率上升幅度较大，较 2018
年上升 0 . 42% ，“保守扩张型”房企上升 0 . 35% . 图
5 ：
2019
年销售费用率明 显 上升
销售费用率较 2018 年变化
样本均值 0.6%
0.5%
0.4%
0.3%
0.2%
0.1%
0.0%
资料来源：
WIND ，克尔瑞，
备注：共
61
家样本房企；采用整体法计算，下同。
结合房企的规模、类型和扩张风格来看， 快速扩张的中、小民企销售压力加大 ， 销售费用率分别较 2018
年提升 0 . 51% 、 0 . 39% ，泰禾、力高、合景泰富、德信、中梁等房企销售费用率上升幅度均在
0 .5 % 以上； 保 守扩张的小型国企销售 压 力也较大 ， 大悦城、保利臵业、金融街销售费用率均在
0 .8 % 以上。相比较而言， 保 守扩张的 龙 头、大型国企销售压力相对较小 ， 销售费用率较 2019
年仅小幅提升 0 . 21% 、 0 . 17% ，低于行业整体水平。
小型房企
中型房企
龙头房企
大型房企
民企
国企
快速扩张型
保守扩张型
按规模分
按类型分
按扩张速度分
图
6 ：大悦城、 首 开 等房 企 销售 费 用 率 上 升幅 度 较大
资料来源：
WIND ，克尔瑞，
备注：共
61
个样本房企；采用整体法计算样本均值
2.2. 土储集 中在三四线的房企销售压力加大
采取 “ 深耕 ” 和 “ 分 散 ” 策略的 房 企销售费用 率 上升幅 度 与 样 本均 值 基本 相 当， ， “ 深耕型 ”房 企 销售费用 率 略大 于 “ 分散型” ” 。
根据房企前 5
大城市土储面积占比，可以将 42
家样本房 企分为“深耕型”和“分散型”：前 5
大城市土储面积占比大于样本总体中位数水平（ 40% ）则定义为“深耕型”房企，低于则为“分散型”房企。采取“深耕”策略和“分散”策略的房企销售费用率分别较
2018
年上升
0 . 37% 、 0 . 31% ，与样本均值基本相当（ 0 . 33% ）。“深耕型”房企销售费用率上升幅度略大于“分散型”房企，可能受区域政策的影响较大，土储相对分散可以在一定程度上分散政策风险。
土储集中在三四 线 的房企销售费用率明 显 上升。
根据样本房企存量土储分布的城市能级进行划分，三四线城市土储占比大于 50% 的房企销售费用率较 2018
年上升 0 . 41% ，一二线城市土储占比大于 50% 的房企销售费用率上升 0 . 21% 。
整体来看 ， 是否深耕对 于 样本房企的销售压力影 响 整 体 不大 ， 房企战略布局上更取决于城市能级， 一二线城市占比较少的房企销售压力相对较大。
图
7 ：土储集中 在 三 四线 的 房企 销 售费 用 率明 显 上升
销售费用率较2018年变化
样本均值
0.45%
0.40%
0.35%
0.30%
0.25%
0.20%
0.15%
0.10%
0.05%
0.00%
资料来源：
WIND ，克尔瑞，
备注：共
42
家样本房企；采用整体法计算；
综合来 看， ， 对于民企而言， ， 主要布局于低能级城市的快速扩张型中小民企销售压 力 可 能 偏大，如中梁、美的等，主要布局于高能级城市的房企销售费用率则相对分化，泰禾、合景泰富等房企销售费用率明显上升，蓝光、融信等房 企 上升幅 度 相对较小 ； 对于国企而言 ， 部 分 保守扩张的 中小型房企如大悦城、首开、越秀面临的销售 压 力 可能也相对较 大 。
深耕型房企
分散型房企
三四线城市占比较大
一二线城市占比较大
土储集中度
布局城市能级
图
8 ：主要布局 于 低 能级 城 市的 快 速扩 张 型中 小 民 企 销售 压 力偏大
资料来源：
WIND ，克尔瑞， 备注：共
42
家样本房企
表
2 ：
61
家样本房企明细
排名
公司
类型
扩张 风格
土储 集中度
一二 线城 市 土 储 占比
2019
年 销售费用率
较
2018
年变化
1
碧桂园
民企
快速扩张型
分散型房企
26.5%
2.20%
0.50%
2
万科
国企
稳步扩张型
分散型房企
72.5%
1.40%
0.20%
3
恒大
民企
稳步扩张型
-
-
3.90%
0.60%
4
融创
民企
快速扩张型
深耕型房企
82.7%
1.20%
0.20%
5
保利
国企
稳步扩张型
分散型房企
47.9%
1.70%
0.30%
6
绿地
国企
稳步扩张型
分散型房企
48.7%
2.30%
0.40%
7
中海
国企
保守扩张型
分散型房企
90.3%
0.80%
0.00%
8
新城
民企
快速扩张型
分散型房企
43.3%
1.90%
0.80%
9
世茂
民企
快速扩张型
分散型房企
50.5%
1.40%
0.20%
10
华润
国企
稳步扩张型
-
-
2.50%
0.50%
11
绿城
国企
保守扩张型
分散型房企
66.7%
1.00%
-0.10%
12
龙湖
民企
快速扩张型
分散型房企
78.5%
2.10%
0.50%
13
金地
国企
稳步扩张型
分散型房企
79.9%
1.10%
0.20%
14
阳光城
民企
快速扩张型
分散型房企
47.3%
1.40%
0.30%
15
旭辉
民企
快速扩张型
分散型房企
77.1%
1.00%
0.20%
16
中南
民企
快速扩张型
分散型房企
35.8%
0.80%
0.20%
17
金科
民企
快速扩张型
深耕型房企
70.4%
2.70%
0.70%
18
招商蛇口
国企
快速扩张型
分散型房企
74.1%
1.40%
0.50%
19
金茂
国企
快速扩张型
深耕型房企
85.3%
0.90%
0.10%
20
华夏幸福
民企
保守扩张型
深耕型房企
16.7%
1.30%
0.20%
21
富力
民企
快速扩张型
分散型房企
47.4%
2.30%
0.50%
22
中梁
民企
快速扩张型
分散型房企
41.3%
1.80%
0.80%
23
荣盛
民企
快速扩张型
分散型房企
29.4%
2.10%
0.40%
24
远洋
国企
快速扩张型
深耕型房企
76.9%
1.20%
0.10%
25
奥园
民企
快速扩张型
分散型房企
28.4%
2.10%
0.40%
26
融信
民企
快速扩张型
深耕型房企
77.6%
1.20%
0.20%
27
建业
民企
快速扩张型
深耕型房企
26.9%
1.90%
0.20%
29
佳兆业
国企
快速扩张型
深耕型房企
42.9%
2.10%
0.60%
30
龙光
民企
快速扩张型
深耕型房企
-
1.50%
0.10%
31
美的
民企
快速扩张型
分散型房企
29.7%
2.70%
0.70%
32
雅居乐
民企
稳步扩张型
分散型房企
25.9%
2.20%
0.00%
34
蓝光
民企
快速扩张型
深耕型房企
55.0%
1.80%
0.30%
35
滨江
民企
快速扩张型
深耕型房企
-
0.70%
0.30%
36
正荣
民企
快速扩张型
分散型房企
70.9%
1.20%...
推荐访问:哪些房企销售压力明显加大？ 加大 压力 精选