下面是小编为大家整理的房地产行业2020年6月投资策略：坚定信心，积极布局,供大家参考。
内容目录 6
月组合推荐
........................................................................................................................... 4
行业判断：回暖不改回落趋势，看好三季度实质性放松
................................................... 4
销售情况：短期回暖不改下行趋势
............................................................................. 4
土地市场：结构性回暖为主
......................................................................................... 6
政策基调：看好三季度需求端的“实质”放松
.......................................................... 8
公司动态跟踪
........................................................................................................................ 11
板块表现及估值变化
............................................................................................................ 11
投资建议及行业评级
............................................................................................................ 13
风险提示
................................................................................................................................ 13
国信证券投资评级
................................................................................................................ 14
分析师承诺
............................................................................................................................ 14
风险提示
................................................................................................................................ 14
证券投资咨询业务的说明
.................................................................................................... 14
图表目录 图 1 ：
2020
年 5
月 30
大中城市商品房成交情况
............................................................... 5
图 2 ：
2020
年前 5
月 30
大中城市商品房成交累计同比增速
........................................... 5
图 3 ：不同能级城市土地溢价率情况
................................................................................... 5
图 4 ：百强房企累计销售同比增速
....................................................................................... 5
图 5 ：百强房企单月销售同比增速
....................................................................................... 5
图 6 ：一线城市土地成交情况
............................................................................................... 6
图 7 ：二线城市土地成交情况
............................................................................................... 7
图 8 ：三线城市土地成交情况
............................................................................................... 7
图 9 ：
100
大中城市土地供应及成交情况
............................................................................ 7
图 10 ：百城土地成交面积占供应面积之比
......................................................................... 7
图 11 ：百城土地溢价率情况
................................................................................................. 7
图 12 ：不同能级城市土地溢价率情况
................................................................................. 8
图 13 ：新开去化有所反弹但不改回落趋势（单位：月）
................................................. 9
图 14 ：房价增速继续下行（单位：
% ）
............................................................................ 9
图 15 ：
2020
年 1-4
月头部房企销售增速变化情况
.......................................................... 11
图 16 ：
4
月 15
日至今部分优势地产股涨幅 ...................................................................... 12
图 17 ：
4
月 15
日至今各行业板块涨幅
............................................................................. 12
图 18 ：近几年地产股 PE 变化 ............................................................................................ 12
表 1 ：房企本年销售目标渐趋保守（单位：亿元）
........................................................... 6
表 2 ：历年政府工作报告有关房地产表述一览
................................................................... 9
表 3 ：
2020
年 1-4
月 TO P20
房企销售一览
..................................................................... 11
6
月组合推荐 6
月组合为保利地产（央企龙头、业绩稳健）、金地集团（估值低位、土储分布佳）、华夏幸福（回款率拐点、模式再获验证）。
行业判断：回暖不改回落趋势，看好三季度实质放松 销售情况：短期回暖不改下行趋势 2020
年
5
月（截至报告发布日）， 30
大中城市商品房成交面积
911
万平方米，
同比下降
14% ，降幅收窄
23
个百分点；其中一线城市商品房成交面积
192
万
平方米，同比下降
6% ，降幅收窄
39
个百分点；二线城市商品房成交面积
416万平方米，同比下降
13% ，降幅收窄
27
个百分点；三线城市商品房成交面积 303
万平方米，同比下降
20% ，降幅收窄
7
个百分点。
2020
年前
5
月（截至报告发布日）， 30
大中城市商品房累计成交面积
4401
万平方米，同比下降
28% ；其中一线城市商品房累计成交面积
878
万平方米，同比下降
29% ；二线城市商品房累计成交面积
2022
万平方米，同比下降
29% ；三线城市商品房累计成交面积
1501
万平方米，同比下降
25% 。
延续我们之前的判断， 19
年和
20
年的销售来自于供给推动，因而去化率持续下行。反过来，销售去化率也是决定房企开工决策的核心变量。从短周期看，当前销售仍处下行周期，后续政策的方向和力度将在很大程度上决定销售和开
工。
如果政策维持当前的基调，预计全年销售和开工均有
10%左右的降幅 。
从高频数据看， 4
月和
5
月销售的确明显好转 ，但我们认为销售的回暖并不改变销售下行周期的方向：
首先，在不考虑疫情的情况下，销售本已处在下行周期。虽然
2019
年商品房销售增速仍然为正，但从宏观数据和微观反馈上看，上年去化率有所下行，销售增加主要有供给增加驱动。房价增速由
2018
年的
10.9% 降低至
2019
年的 6.6% ，本年一季度进一步下降至
1.6% ，新开工去化率（当年期房销售面积 / 当年新开工面积 *0.8 ）由
2017
年的
91% 降低至
2019
年的
77% 。整体上看， 19年需求相对供给并未明显回暖，库存也重新开始累积。
其次，若需求端政策不发生扭转，疫情并不能改变周期下行的趋势。反观本年前四个月的销售情况，疫情使
2
月份和
3
月上旬的销售大受影响，相当于在“下坡路”上砸出一个“深坑”。其后随着疫情趋于稳定，售楼部重新开放、销售活动恢复正常，前期需求开始释放，形成一个“填坑”的过程，——我们认为这是
4
月销售回暖的成因。但如果需求端政策环境不发生改变，“填坑”完成后，面对的仍然是销售的“下坡”。
当然，我们不排除
6
月份销售继续回暖的可能，特别是随着开发商推盘力度的增加，供给驱动成交将继续演绎。但相对销售额，我们认为去化率更能体现市场的供求关系，去化率较低时，开发商回款下降，对未来市场的预期也会更加悲观，进而影响拿地和投资行为。
图 1 ：
2020
年 5
月 30
大中城市商品房成交情况 图 2 ：
2020
年前 5
月 30
大中城市商品房成交累计同比增速
2020 年 5 月商品房成交面积同比增速
2020 年前 5 月商品房成交面积累计同比增速
0%
-10%
-20%
-30%
30 大中城市
一线城市
二线城市
三线城市
-22%
-23%
-24%
-25%
-26%
-27%
-28%
-29%
-30%
30 大中城市
一线城市
二线城市
三线城市
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
图 3 ：不同能级城市土地溢价率情况
30 大中城市
一线城市
二线城市
三线城市
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
图 4 ：百强房企累计销售同比增速 图 5 ：百强房企单月销售同比增速
百强房企销售额
累计同比增速
百强房企销售额
单月同比增速
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
-25%
-28%
-29%
-29%
-6%
-14%
-13%
-20%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
-100%
2018/01
2018/03
2018/05
2018/07
2018/09
2018/11
2019/01
2019/03
2019/05
2019/07
2019/09
2019/11
2020/01
2020/03
2018/01
2018/03
2018/05
2018/07
2018/09
2018/11
2019/01
2019/03
2019/05
2019/07
2019/09
2019/11
2020/01
2020/03
表 1 ：房企本年销售目标渐趋保守（单位：亿元）
公司简称
2020
目标增速
2019
销售金额
2020
目标金额
中国恒大
8%
6011
6500
碧桂园
10%
5522
6074
中国海外发展
6%
3772
4000
融创中国
8%
5562
6000
华润置地
8%
2425
2620
龙湖集团
7%
2425
2600
世茂房地产
15%
2601
3000
招商蛇口
13%
2205
2500
金科股份
18%
1860
2200
新城控股
-8%
2708
2500
阳光城
-5%
2110
2000
中国金茂
24%
1608
2000
富力地产
10%
1382
1520
龙光地产
20%
915
1100
旭辉控股集团
15%
2006
2300
荣盛发展
5%
1154
1210
时代中国控股
5%
784
823
中梁控股
10%
1525
1680
资料来源 : 公司公告，国信证券经济研究所整理
土地市场：结构性回暖为主 2020
年
5
月（截至报告发布日）， 100
大中城市共推出土地规划建筑面积
8453万平方米，同比下降
33.6% ； 100
大中城市土地成交规划面积
6428
万平方米，同比下降
29.9% ； 100
大中城市成交面积 / 供应面积为
76% ，较
2020
年
4
月下滑
8
个百分点。土地溢价率自
2019
年四季度起持续提升， 100
大中城市成交土地溢价率为
17.1% ，较前一个月提升
1.2
个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为
14.9% 、 15.5% 、 18.7% 。
图 6 ：一线城市土地成交情况
一线城市土地成交总价（亿元）
一线城市土地成交均价（元 / 平方米）
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1200
1000
800
600
400
200
0
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
2016/1
2016/3
2016/5
2016/7
2016/9
2016/11
2017/1
2017/3
2017/5
2017/7
2017/9
2017/11
2018/1
2018/3
2018/5
2018/7
2018/9
2018/11
2019/1
2019/3
2019/5
2019/7
2019/9
2019/11
2020/1
2020/3
图 7 ：二线城市土地成交情况 图 8 ：三线城市土地成交情况
二线城市土地成交总价（亿元）
二线城市土地成交均价（元 / 平方米）
三线城市土地成交总价（亿元）
三线城市土地成交均价（元 / 平方米）
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2500
2000
1500
1000
500
0
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
图 9 ：
100
大中城市土地供应及成交情况
百城土地供应规划建筑面积（万平方米）
百城土地成交规划建筑面积（万平方米）
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
图 10 ：百城土地成交面积占供应面积之比 图 11 ：百城土地溢价率情况
百城土地成交面积 / 供应面积
百城土地成交溢价率（ % ）
180%
90
160%
80
140%
70
120%
60
100%
50
80%
40
60%
30
40%
20
20%
10
0%
0
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
资料来源 :
Wind 、国信证券经济研究所整理
25000
20000
15000
10000
5000
0
2016/1
2016/4
2016/7
2016/10
2017/1
2017/4
2017/7
2017/10
2018/1
2018/4
2018/7
2018/...