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2022年5月北京市场报告(完整文档)

时间:2022-06-27 16:20:04 来源:网友投稿

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2022年5月北京市场报告(完整文档)

 

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  市场:2 2022 年 年 5 5 月 北京房地产市场报告

  预计 6 月房企推盘动作将有所增加,北京市面上房源的丰富度将进一步提升,购房者的选择空间也将有所拓宽,同时,房贷利率的下调也有利于降低购房成本,刚需群体可择机入市。

  5 月北京疫情反弹局势加重,导致房地产交易市场受创,同时受五一假期影响,新房、二手房成交量双双回落。价格方面,新房、二手房价格均呈现上涨局面,环比涨幅分别为 7.33%和 1.17%。鉴于当前疫情形势已好转,复工复产稳步推进,楼市交易活动也逐步回归正常,随着疫情期积压的购房需求逐步释放,预计 6 月北京楼市交易量将有较大幅度的增长。

 目录 一、5 月北京新房市场供需双降,海淀区跃升区域成交“领头羊”之位 ................................ 3 (一)疫情扰动下 5 月北京新房成交回落,环比下滑 36.70% .................................................. 3 (二)5 月新房价格结构性回升,环比上涨 7.33% ......................................................... 3

 (三)本月房企推盘节奏放缓,去化周期有所缩短 ....................................................... 4

 (四)海淀区赶超大兴区夺得第一,东城区环比增长明显 ........................................... 6

 (五)温泉板块逆袭成交套数首位 ................................................................................... 7

 (六)中海汇德里勇摘销售量、销售额双冠,中海地产登顶榜首 ............................... 8

 二、二手房市场成交延续下滑姿态,但价格小幅上涨 ............................................................. 11 (一)5 月二手房成交规模持续缩减,环比下降 37.74% ............................................. 11

 (二)二手房市场均价连续 4 月上涨,涨幅小幅走阔 ................................................. 12

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 (三)疫情“耽误”市场修复进程,涨价房源占比再收窄 ......................................... 13

 三、2022 年 5 月受疫影响北京楼市修复短暂停滞,预计 6 月市场成交将迎回升拐点 ........ 14

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 一、5 5 月北京新房 市场供需双降,海淀 区跃升 区域成交“领头羊” 之位

 (一)疫情扰动下 5 月北京新房成交回落,环比下滑 36.70% 年初以来,全国多城频频出台楼市松绑政策,北京作为首都城市,长期以来调控政策趋于稳定且严格,5 月北京地区银行房贷利率已普遍按照新的 5 年期 LPR 报价降低 15 个基点,首套房贷利率由此前的 5.15%降至 5%,对于购房者来说是一个重大利好,对提振市场信心具有立竿见影的效果。但与此同时,5 月份北京疫情来势汹汹,阻碍了楼市修复进程。2 2022 年 年 1 1- -5 5交 月北京新房共计成交 2445 25 跌 套,较去年同期下跌 3 3 1.63% % ,其中,5 5 月单月北京新房成交 4 43 393 套,环比下跌 36. 70% % ,同比下降 1 1 9.38% % 。

 图:2020-2022 年 5 月北京新房成交套数走势

 (二)5 月新房价格结构性回升,环比上涨 7.33% 2 2022 年 年 5 5 月,北京新房成交均价为 为 4 49 7819 元/ / ㎡,环比上

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 涨 涨 7.33% % ,同比 上涨 0.28% %, ,受到成交的结构性影响,本月成交价格有所回升。

 图:2020 年-2022 年 5 月北京新房价格走势

 (三)本月房企推盘节奏放缓,去化周期有所缩短

 在疫情的影响下,北京多个区域封闭管理,线下销售受到影响,房企推盘节奏也随之放缓,

 2 2022 年 年 5 5 月新房批准上市套数仅 6 2146 套,创今年以来月度新低,环比下跌 88.4% 。从库存量来看,由于本月供应量大大缩减,带动整体库存量下降,数据显示,2 22 022 年 年 5 5 月北京新房库存量为 1071 161 套, 环比下降 降 2. 79% % ,同比上涨 9.93% % 。从去化周期来看,5 5 月去化周期为16.2 2 个月,较上月小幅缩短 0.2 2 个月。

 图:2021 年-2022 年 5 月北京新房批准上市套数及库存走势

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  数据来源:诸葛找房数据研究中心

 2 2022 年 年 5 5 月,北京市区 仅有 有 5 5 个商品住宅项目获取预售证, 较上月 减少 2 22 个项目, 总计 6 2146 套房源, 分布在昌平、大兴、石景山和丰台四个区域。其中,大兴区 2 个项目分别是和锦家园和桂语佳苑,桂语佳苑由绿城打造现代高层经典产品系“桂语系”的延续之作,项目共规划建设 8 栋楼,户型设计为 103 ㎡的三居和 128 ㎡的四居,契合刚改客群需求,同时,项目周边还有景山学校通州校区、通明湖公园等,且距离刚刚开通的地铁 17 号线较近,日常的生活需求基本都可满足。

  表:2022 年 5 月颁发预售许可证楼盘信息

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  (四)海淀区赶超大兴区夺得第一,东城区环比增长明显 从 5 月北京区域新房的成交表现来看,中海汇德里、幸福里润园等项目销售表现卓绝,助推海淀区荣登区域成交套数首席,本月成交 542 套,是唯一一个成交量突破 500 套的区域,大兴区退居其次,单月成交 416 套,顺义和通州两区也相对不俗,分别成交 364 套和 332 套,位居区域第三、第四。

 从成交量变化来看,受疫情对各区的影响程度不同,多数区域成交量较上月出现不同幅度的下滑,仅 5 区成交量较上月上升。其中,东城区由于上月成交基数较小,本月环比增幅很是突出,较上月上升 186.49%。

 项目名称 区域 楼栋号预售套数(套)准许销售面积(㎡)

 房企 日期北街新家园 昌平区 A-1、A-2、A-3、A-6、A-7 448 38955.82北京罗顿沙河建设发展有限公司5月1日和锦家园 大兴区19-01、19-02、19-03、19-04、19-05、19-06、19-07330 45145.04北京致兴房地产开发有限公司5月7日桂语佳苑 大兴区 1-8号 416 44301.29北京兴意房地产开发有限公司5月23日润璟雅园 石景山区 1-3、5、7-9 402 45606.57 北京润实置业有限公司 5月25日润泽嘉园 丰台区 1-8号 550 84725.58 北京润臻置业有限公司 5月28日

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 (五)温泉板块逆袭成交套数首位 从 5 月各板块的成交表现来看,热门板块主要分布在大兴、顺义及通州三区,其他区域零星分布。其中,海淀区的温泉板块现身本月板块成交榜首,以 460 套的成交量大幅甩开其他板块;其次为大兴区的西红门板块,5 月成交 143 套,位居板块成交第二位;昌平区回龙观、顺义区后沙峪、石景山苹果园八角金顶街板块、东城永定门外以及门头沟永定板块成交表现相对均衡,分别成交 124 套、114 套、111 套、106 套和 102 套,但东城区永定门外板块成交价格却格外显眼,当前成交均价为113235 元/㎡,价格水平处于全市相对高位。

 表:2022 年 5 月北京板块成交套数排行榜

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  数据来源:诸葛找房数据研究中心

 (六)中海汇德里勇摘销售量、销售额双冠,中海地产登顶榜首

 根据 5 月北京新房成交套数 TOP20 项目来看, 海淀区中海汇德里 登顶项目热销榜首,本月成交 1 291 套,该项目位于海淀区西北旺板块,临近北京自贸区科技创新片区,高科技产业氛围较为浓厚,项目主推约 75-125 平的刚需户型产品,这对新盘供应较稀缺的海淀区购房者来说是一个很好的“解渴”机会,因此畅销也就不足为奇; 海淀区的另一项目幸福利润园入驻第二,5 5 月成交 2 112 套,成交均价为 83989 元/㎡,与中海汇德里的价格不相上下; 北京城建·天坛府 项目以 5 105 套的成交量位居第三,当前成交价格在 113356 元/㎡,价格位于高位。

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 根据 5 月北京成交金额 TOP20 项目来看,排名前三的项目与成交套数排行榜前三项目一致,但排名有些许变动, 中海汇德里项目销售表现优异,成交套数远超其他项目,拉动销售额高居首位,5 5 月销售额为 23.31 1 亿元;北京城建·天坛府销售价格高企,推升销售额达 17.86 亿元,位居第二;幸福里润园以 11.06 亿元的销售额位居第三。另外,海淀区的学府壹号院项目自入市以来便深受市场青睐,本月以 7.76 亿元的销售额再居前五。

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 数据来源:诸葛找房数据研究中心

 从各大房企在北京市场的表现来看,TOP8 房企销售额突破10 亿元,中海地产本月多个项目成交热度不乏,销售业绩自是斐然,5 月实现销售额 37.74 亿元,首开股份被中海地产挤下销冠位,以 29.07 亿元的销售额位居第二,城建发展和华润置地销售表现伯仲之间,分别实现销售额 26.52 亿元和 26.27 亿元,位居企业排行第三、第四位。从企业性质来看,国资背书的房企成为北京市场的主要活跃者,如销售额位列前四的中海地产、首开股份、城建发展等。

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 二、二手房市场成交 延续下滑姿态 , 但价格小幅上涨

 (一)5 月二手房成交规模持续缩减,环比下降 37.74% 自 4 月以来,北京疫情多有反复,尤其是进入 5 月,疫情反弹局势明显加重,防控力度强化,二手房市场交易受创,成交量下滑显著。

 根据诸葛找房数据研究中心监测 数据显示,2 22 022 年 年 5 5 月 北京 二手房成交 0 8600 套, 环比 下降 37.74% % ,同比下降 53.68% % 。由于当前北京疫情形势向好,预计后续随着楼市交易逐步恢复,市场积压需求集中释放,6 月北京二手房成交规模将回升至万套以上。

 图:2020-2022 年 5 月北京二手住宅成交套数走势

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  数据来源:诸葛找房数据研究中心

 (二)二手房市场均价连续 4 月上涨,涨幅小幅走阔 全国政策放松之势逐月扩大,利好消息接连传来,业主对后市预期提升,北京市场均价自 2 月起连续 4 月上涨。

 数据显示,2 2022 年 年 5 5 月北京二手住宅市场均价为 4 58374 元/ / ㎡,环比上涨 1.17% % ,涨幅较上月 扩大 0.83 个百分点,同比上涨 5.22% % 。

 图:2020-2022 年 5 月北京二手住宅市场均价走势

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  数据来源:诸葛找房数据研究中心

 (三)疫情“耽误”市场修复进程,涨价房源占比再收窄

 从涨降价房源来看,2022 年 5 月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为 11.3%,较上月收窄 0.28 个百分点,涨价房源占比连续 3 月收窄。整体来看,受疫情影响北京市场修复节奏短暂中断,当前市场信心仍不高。

 图:2020-2022 年 5 月二手房涨降价房源占比走势

 数据来源:诸葛找房数据研究中心

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 三、2 22 022 年 年 5 5 月 受疫影响 北京 楼市修复短暂停滞 , 预计 计 6 6 月市场成交将迎回升拐点

 根据房地产市场运行情况来看,5 月北京疫情反弹局势加重,导致房地产交易市场受创,同时受五一假期影响,新房、二手房成交量双双回落。价格方面,新房、二手房价格均呈现上涨局面,环比涨幅分别为 7.33%和 1.17%。鉴于当前疫情形势已好转,复工复产稳步推进,楼市交易活动也逐步回归正常,随着疫情期积压的购房需求逐步释放,预计 6 月北京楼市交易量将有较大幅度的增长。

 从即将入市房源来看, 预计 6 6 月将有约 0 20 个项目获取预售证,大兴和顺义两区的推盘力度值得期待。结合当前在售项目来看,市面上房源比较充足,且可同时契合刚需及改善性客群的购房需求,如大兴区的橡树湾(红橡润园)项目,由华润置地携手中铁置业双央企合力打造,户型建面约 75-128 平,当前成交价格在 62000 元/㎡,对于刚需及刚改置业者都是一个比较好的选择。

 整体来看,疫情后房企的推盘节奏将回归常态,北京市场上房源的丰富度将进一步提升,购房者的选择空间也将有所拓宽,同时,房贷利率的下调也有利于降低购房成本,刚需群体可择机入市。

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