水 馨
（南京市江宁区城市地下管线数字化管理中心，江苏 南京 210000）
存量规划与城市更新是城市未来发展的重要方向，盘活再利用存量用地成为城市发展重点[1]。在可开发的存量用地中，城市工业用地是重点优化的土地之一[2]。因此优化工业用地成为“存量”规划的重要路径。我国城市工业用地开发状况不佳，从城市发展初期的经济增长点变成如今需要再开发利用的城市存量用地[3]。随着城市中心城区的规模逐步扩张，城市工业用地不断向外迁移，原工业用地通过功能置换的方式转变为其他用途[4]。传统工业片区由于增长模式粗放、扩展空间有限以及产业效率较低等原因面临发展转型压力[5]。城市积极发展轨道交通，通过轨道交通站点的触媒作用，加快站点周边用地的再开发和更新[6]。文章通过分析城市工业用地功能置换中面临的问题，探索轨道交通触媒下提高城市工业用地功能置换的可持续性，提出轨道交通触媒下工业用地功能置换途径，为我国城市工业用地的可持续更新提供参考。
1.1 区位不佳
城市工业用地更新不仅仅是简单地规划设计，更新时需满足三方的利益需求，所以更新项目需对周边环境有积极引导。但是在城市工业用地中只有少部分区位较好的用地便于开发利用，其余零散工业用地利用难度较大，早期城市工业用地由自组织形成，未形成明确的功能分区，各项基础服务设施建设尚未成熟，物质形态以及功能结构与城市新发展协调需历经较长时间。
1.2 区域发展滞后
早期城市工业用地道路交通为满足货物流通的要求，逐渐形成以小汽车导向的道路网络，现有交通在交通网络组织、交通方式衔接以及各类站点布置中均存在不足，不利于城市工业用地加速更新。此外城市工业用地存在一定的工业污染，用地周边环境缺乏积极的维护和开发，对居住区、商业区的组织有一定的不利影响，这些不利因素使得工业用地周边地区发展较为滞后。
1.3 可持续性不足
城市工业用地功能置换时，部分项目未考虑片区的既有条件和更新动力，城市更新缺乏城市触媒激发和统一的规划设计，使更新后的城市片区发展过程中仍存在一些负面问题，后期的城市更新效果不佳，持续性不足。
2.1 宏观触媒机制
城市轨道交通对于城市片区来说，是一个新介入的外部事物，轨道交通引入的大量交通人流为站点周边地区的发展带来机遇，有效地促进区域内休闲、办公、文化、商业等功能的复兴发展，整合城市功能与城市空间来引导后续土地开发。土地的进一步开发和利用促使城市轨道交通站点所在区域的持续繁荣，使其形成新的城市触媒，进一步带动周边区域的发展，提升整体城市区域的活力。城市轨道交通对城市工业用地功能置换的宏观触媒机制如图1所示。
图1 城市轨道交通对城市工业用地功能置换的宏观触媒机制
2.2 轨道交通与城市工业用地功能置换的协同性
城市工业用地功能置换中通过空间利用的重塑来提高城市中心区土地的利用效率。轨道站点的建设作为一个外部触媒点，将推进城市工业用地更新，解决城市工业用地更新中存在的一系列问题，带动城市片区的发展。并提高了更新的有效性和可持续性。
通过上述研究发现城市轨道交通影响城市工业用地功能置换的时序、城市工业用地的片区功能定位以及功能置换后的片区空间环境优化。基于研究提出“三步走”的工业用地功能置换路径：“功能置换时序选择——用地功能定位——空间环境优化”。
3.1 城市工业用地的功能置换时序
在城市工业用地更新时优先选择在轨道站点周边的城市工业用地，充分利用公共交通带来的高可达性优化现状土地利用布局，通过交通和空间的良好耦合来提升土地价值。在交通方面，城市工业用地更新后吸引大量人流，可充分利用公共交通枢纽对人流的疏解作用，避免城市更新带来的交通拥堵问题，有利于片区居民的低碳出行，促进城市的可持续发展。
3.2 功能置换后城市片区的空间环境优化
（1）沿轨道线路渗透的绿色空间。沿轨道交通线路布置公共开放空间。通过对城市片区河流绿地的保护和利用，修复工业发展带来的生态破坏，通过规划增添绿地使片区用地形成一核心多点的绿地景观体系，并与轨道交通线路和站点形成良好的开放空间关系。
（2）随轨道站点递进的建筑机理。随轨道站点递进性的空间塑造、丰富的建筑机理是空间环境优化的重点。表现为合理的街区尺度、疏密有致、核心突出的建筑空间等内容。以轨道站点为中心，核心用地集约开发。沿轨道站点周围建筑密度与容积率逐渐降低，整体形成紧凑的城市建筑空间形态。
（3）以轨道交通为主的慢行环境。提倡以轨道交通主导，构建绿色、慢行、安全的道路网络。促进用地内居民公共交通出行，并加强各交通方式的衔接和道路微循环，串联起不同区域、不同时间节点的活动。深入考虑轨道站点和常规公交站点的接驳。合理布置停车设施和完善区域内公共服务功能，规划满足居民不同出行需求、方便换乘的城市交通网络。
4.1 现状用地情况
芜湖武夷山路周边存在少量工业用地，其中一类工业用地18.58 万m2，二类工业用地70.19 万m2，规模小且分布散乱。城市总体规划将现状工业用地规划为商业和居住用地，打造新的商业节点。现状用地已有几处小规模的居住组团，缺乏必要的商业配套，城市更新后，应结合银湖公园布局商业、公服设施，填补该轨道站点周边商业、公服设施的空白，打造银湖片区的商业服务节点。现武夷山路处设置一处轨道站点，可引导周边用地整体更新。武夷山路站点周边土地利用现状如图2所示。
图2 武夷山路站点周边土地利用现状
4.2 整体空间环境设计
（1）修补绿地系统。在规划设计过程中，设计利用现状自然生态公园——银湖公园营造片区良好的生态环境。银湖公园作为片区的绿化核心，设计将滨水区域和公共活动区域进行串联，向轨道线核心地块进行景观渗透。核心地块的绿化界面以半开敞性为主，如社区公园、街头绿地等，形成“一核心、多节点”的镶嵌式绿地系统。其他地块的绿色界面应保证私密性，如设置隔离性质的绿地或绿篱。从水域到商业街区植物种类由低矮水生植物到地方乔木，减少对银湖公园开敞水域的遮挡，将公园的绿色界面引入站点周边的核心地块，形成整体、开放、连续的空间架构。片区建筑界面与绿化衔接如图3所示。
图3 片区建筑界面与绿化衔接
（2）重构建筑机理。为了和公园用地形成对比和协调，站点周边的地块虽然采取高密度的开发模式，随着公园和轨道站点距离的减少，开发模式产生分异。在公园周边，开发模式转向低密度、低强度，站点周边为高密度高强度。站点周边通过提高天际线形成视觉焦点，强化核心地块的高密高强度城市形态。沿轨道主轴线整体高度较低，在站点周边达到最高点；
在轨道线两侧天际线逐渐升高，有效保留了轨道站到公园的视觉廊道，保证足够的视觉焦点。
（3）优化交通组织。对于交通系统组织，设计通过地下空间利用、流线设计以及轨道站点出入口等相关设施设置，对现有慢行基础设施加以完善。实现人车有序分流，避免出现核心街区车行交通直接面向城市道路。所有建筑的地下车库的出入口均设置于核心街区内部微循环道路。核心街区部分地块可结合轨道站点设置地下商业，建议相互连通。对于交通衔接方式，实现换乘方式的无缝衔接。设计突出步行、非机动车和公共交通等绿色出行方式。公园的滨水界面全部连通，保证慢行系统完整性，在核心街区形成慢行网络。在公共自行车点和休憩设施实现片区全覆盖。
4.3 轨道交通触媒下的武夷山路工业用地功能置换评价
从功能用地布局、开发强度以及交通网络组织三方面评价武夷山路轨道交通站点周边用地更新设计的可持续性。用地布局方面，商业设施用地由4.18%增加到10.87%，绿地用地由8.27%增加至16.86%。增加6.07 万m2的弹性用地以应对城市发展，用地功能布局的调整有利于增加片区活力和提升环境品质；
开发强度方面，工业用地更新后，片区的容积率从1.0以下逐渐向2.0以上转变，片区从低密度低活力的工业片区转变为芜湖区级集商业居住生态为一体的新型商住中心；
交通网络组织方面，道路密度由4.29 km/km2增至5.35 km/km2，满足片区增加的交通需求，实现片区交通微循环。此外轨道交通站点的植入以及公交站点位置的调整大大扩大了片区公共交通服务半径，促使居民使用公交出行，片区的慢行网络的形成改善了原本以车行为主的道路状况，慢行道路与公共交通紧密衔接，缓解片区交通拥堵问题。
芜湖市武夷山路片区工业用地功能置换实践表明：城市工业用地功能置换的类型应与城市总体规划中片区定位相协调，因地制宜地选择工业用地功能置换的类型和方式；
城市工业用地功能置换不仅仅是工业用地的调整或升级，而是通过工业用地功能置换带动整个片区的土地优化和品质提升；
城市轨道交通触媒下的城市工业用地功能置换必然是在轨道交通的影响下，充分利用轨道站点带来的区域可达性来优化功能布局、确定开发强度、营造良好的城市空间环境。
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