我国房地产经济管理中面临的问题及对策

徐晓婷

蒙阴县城乡建设综合服务中心 山东蒙阴 276200

房地产经济顾名思义就是在房地产行业基础上的各类经济活动研究，在我国改革开放的浪潮下房地产行业如火如荼的发展，但是房地产经济的性质是由我国社会主义市场经济的本质所决定的，需要坚持以政府为主导进行经济和产业结构管理，以达到行业可持续性发展的目的。“十三五”期间，鹤壁市市政基础设施投入力度持续加大，市政基础设施建设与改造稳步推进，包括污水处理、黑臭水体整治、综合管廊建设、街道改造、城市园林建设、老旧小区改造等，但与此同时房地产的经济管理也存在着不足，因此需要针对当前的房地产经济管理现状进行分析，秉承客观态度进行思考调研，才能为下一阶段的行业发展提供可行性建议[1]。

1.1 缺乏合理的管理机制

我国的房地产行业在城市化发展过程中得到了迅猛发展，并且在国民经济发展中处于支柱地位。为了稳定房价，保障房地产行业的健康发展，我国政府也出台了很多了政策和法规。虽然这些政策法规对房地产行业起到了一定的调控作用，但是在具体落实法律法规时仍然存在一些问题。一些政策的可行性较低，房地产行业在执行这些政策时效率也较为低下，导致法律法规没有充分发挥出它应有的作用。我国各个地区在对房地产进行经济管理的过程中，一般都会将自上而下作为工作的基本原则。这一原则导致地方和中央存在职责划分不清晰的情况，并在政策和法律层面，地方和中央也会存在的一定的分歧。一些房地产企业受到利益的诱惑，进行一些非法活动，例如故意抬高房价，给房地产经济管理工作的顺利开展带来了严重的阻碍。因此，加强完善房地产经济管理机制迫在眉睫。

1.2 缺乏合理的管理体系

从目前的发展情况来看，我国的房地产行业发展速度较快，但与房地产行业相关的法律建设却没有与房地产行业的发展速度相匹配，导致法律建设出现了滞后问题。我国房地产的经济管理工作很大一部分是由政府进行管理。政府通过其行政职能对房地产经济进行宏观调控。为了监管房地产经济的发展，政府往往会出台一些政策和规定。但在实行这些政策时缺乏完善的管理体系的支持，阻碍了政策的顺利落实，导致政策的严肃性、稳定性和适用性受到影响[2]。

1.3 资源配置不科学

在开发房地产项目的过程中，房地产企业对资源的优化配置工作仍然需要进一步完善。我国房地产发展的规划方案的可行性较低，无法科学规划房地产开发过程中的能源、土地，也不能处理好房地产开发与环境的关系，导致房地产开发项目不能将资源的利用效率发挥到最大，还出现了浪费资源、破坏生态环境的情况。久而久之，房地产行业的不健康发展也影响了其他行业的发展，导致泡沫经济的现象频发。

1.4 房地产经济缺少精细化管理

受到前期市场化经济影响，当前很多房地产企业在经济管理方面较为随意，而没能充分发挥出会计的基本作用，往往仅是按照管理者的意图进行数据对照，甚至存在信息混乱或信息不准确等问题。房地产企业在发展过程中将经济利润放在了第一要位，对于自身的经济管理缺乏有效监督，甚至成立了内部监督部门也是“形式大于内容”，其工作过程流于表面。我国在改革开放前期将经济全面发展作为了工作重点，因此在某些领域的管理上存在着粗犷的做法，在一定程度上符合当时的历史环境和历史条件，但是当前经济环境发生了变化，为了促进房地产行业的可持续性发展，就必须在基本的业务管理上进行认真分析并调查，以符合当今社会发展趋势。另外，众所周知，房地产企业的管理思想是由上至下进行渗透，而房地产行业的管理层部分人员法律意识淡薄，往往采用投机取巧的方式获得利润，甚至存在一些经济犯罪问题，整体人员素质不高、缺乏有效的人力资源整合[3]。

2.1 完善管理机制

我国房地产行业发展过程中存在的问题不能只依靠政府的调控，还需要对房地产经济管理体制进行深入改革。在改革过程中，首先要将地方和中央的职责和权力进行一个清晰的划分，明确地方和中央对房地产经济管理的责任，以此来帮助中央和地方进一步明确房地产经济管理的内容和流程，促进房地产经济管理工作分层、分级地顺利进展。与此同时，相关部门还需要详细划分房地产经济，在出现市场违规现象时，通过细分，可以快速发现问题，再借助市场可调节性和政府的帮助，合理干预房地产经济。房地产行业自身在发展过程中要从市场实际出发，针对性地调控房地产经济。政府部门要进一步完善财政收入政策，将当地对房地产行业经济的依赖性降低，进一步提升政府的管理能力。中央要针对房地产发展的实际情况，更新一些管理保障机制，为房地产行业的健康可持续发展提供强有力的支持，以此来提高房地产经济管理工作的合理性和科学性[4]。

2.2 完善房地产法律法规体系

任何行业的发展都需要有相关法律法规的支持，构建完善的法律法规并非朝夕之间就能完成的，需要一定的时间与经验积累。健全完善的房地产行业是保障房地产市场正常运转与发展的重要依据。在完善相关律法制度的过程中势必要结合我国国情，在此基础上最大限度地保障我国房地产市场运行的规范化、合理化与合法化。同时，还要利用相关律法调控政府在房地产市场的作用，避免政府部门的过度干预，从而破坏房地产市场的正常秩序。除此之外，还要让法律体系成为保障房地产行业宏观调控体系运行的有力依据。不断完善相关立法，例如《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等，完善具体的实施要求，为我国房地产法的施行奠定基础，将房地产开发建设管理、交易管理等全方位纳入法律规范体系，提升房地产行业政策的稳定性和重要性。对于我国房地产市场经济管理而言，相关人员必须谨遵遵纪守法、执法必严原则。

2.3 建筑绿色化、节能化建设

当前，我国在政策领域，大力倡导建设资源节约型、环境友好型社会，提升资源的利用率，发展绿色经济，表现在建筑和房地产领域，即为建筑的绿色化和节能化。这也是进一步提高建设项目经济收益的必然要求，在这一过程中，建筑施工人员必须树立节能理念，才能达到节能效果。为促进房地产和建筑行业的健康、绿色、可持续发展，必须为建筑提供充足的绿色节能能源，形成建筑施工过程的绿色化，进而达到保护环境的目的。为了使建设成本控制在合理范围内，建筑企业必须在节能建设技术的运用方面下功夫，只有这样才能体现出绿色施工的效果和成果。要想进一步提升建筑的节能化建设，还可从以下方面对施工过程进行设计规划：第一，增加节能技术的资金投入，并关注资金投入的合理规划，资金是一切经济活动的命脉，有了充足的技术资金，才能加大投入，提升水平；
二是对绿色节能建筑盈利能力数据进行详细化比对，加强资金管理，提升资金的利用效率，以提高建设企业的经济效益；
第三，加强施工运营过程中的各类设备的管理能力，以节能降耗的理念来达到节能和合理规划项目成本的目的。

2.4 控制并降低成本

要想达到企业效益的提高，一个重要的方法就是控制并尽可能地降低成本。对于房地产行业和建筑行业，同样如此。为了进一步提高经济收益，就需要有效管理房地产和建筑企业的成本。一旦制定了科学有效的成本管理系统，就可以大幅降低企业的建设成本，提高其资金利用率，从而提高其收益。如何加强对成本的管理，企业应引进先进的技术提高管理效率。具体而言，可以采用以下办法来控制成本：第一，明确各部门人员的主要任务，做到人尽其职、各负其责，提高人员的工作效率，通过加强本部门员工之间的合作，达到成本控制的目的，这同样也对企业管理层管理每个部门提供了帮助，降低了管理难度。第二，把估计预测作为一个企业的主要工作，合理预测建设工程的造价以使施工成本得到适当控制，进而在最大程度上提高建设单位的成本利用率和经济收益。

2.5 加大宏观调控力度

市场经济的虽然有其优越性，但也有失灵的时候，所以国家的宏观调控在市场作用无法有效发挥的时候显得不可或缺。健全国土空间用途管制制度，精准指引国土空间开发建设，将用途管制扩大到所有自然生态空间，通过城乡建设用地规模、用水量等约束性指标及预期性指标的分解传导，思想量化管理，通过国土空间规划基本分区和用途分类实现对每一寸国土空间的精准管控。宏观调控应对房地产市场调节的漏洞进行调节和弥补，同时也是促进房地产经济发展的重要保障。在具体的宏观调控方式上，我们应当出台更为促进的经济政策，同时通过对其他行业发展的调整，通过多个行业牵引，带动整体经济的发展。

2.6 加强市场监管

市场监管可以通过各种策略稳定房地产经济，保证房地产实现稳定发展。现在我国的房地产市场还不够规范，如一些企业的资质不够，市场监督较弱，从而影响了房地产市场经济的发展。因此，要提升房地产经济活力，就要引入市场信用机制，加强市场信用监督，优化房地产市场规则，可以充分利用社会舆论的影响，建立市场信用监督机制，创造良好的房地产企业竞争模式，从而优化房地产企业的管理和经营，提升房地产企业的实力。除此之外，可以建立房地产信息系统，为房地产企业的发展提供信息，通过房地产信息数据的分析和整合，可以更好地使消费者了解房地产市场。现在的房地产信息系统还不够完善，信息较为零散，不够集中，因此不断地优化房地产信息系统，可以为房地产企业和消费者搭建一个交流的平台，保证房地产企业及时地了解市场需求，保证消费者可以及时地了解房地产信息，从而为房地产企业提升自身的经济创造良好的基础条件。

2.7 优化税制

要进一步地促进房地产经济的发展。构建完善的税费制度是最基本的，可以进一步地规范房地产市场，控制房地产无度发展，可以建立房地产信贷制度，有效地控制房地产企业无度开发，从而减少烂尾工程，保证房地产经济的稳步发展。现在我国的房地产税收制度还需要进一步的完善，房地产企业只进行了一次性的征税，在征税完成后，房地产企业通过加大房价，又将成本转嫁给了消费者，所以增加了房价，最终影响了居民的消费行为。因此，对房地产税制应该进行改革，在综合市场情况后，调整税费征收制度，从而达到调控市场、控制房价的最终目的。

综上所述，妥善解决房地产经济管理存在的问题对于我国房地产经济的健康发展有着重要意义。经济的不断发展使得人们对住房的要求越来越高。我国房地产经济管理中存在的问题影响了整个房地产行业的发展，因此，相关部门要重视这一问题，对房地产经济管理进行改革和制度性建设，并优化资源配置，促进我国的房地产行业健康可持续发展。

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