毕业论文浅谈物业管理存在的问题与解决对策 当前物业管理中存在的主要问题与对策的探析物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物下面是小编为大家整理的毕业论文浅谈物业管理存在的问题与解决对策 ,供大家参考。
当前物业管理中存在的主要问题与对策的探析
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验，特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高，广大业主不仅对住房档次需求的提高，也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素，物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中，不可避免地会出现种种外在与内在问题，因此解决这些问题的对策研究，已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区，业主面临自理
近年来，很多物业公司撤离所接管的小区，其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题，笔者认为主要体现在以下的方面：
(1)
企业经营的难度加大
自去年以来，我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升，然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上，却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示，全市商品住宅每月收费率不足85%，个别住宅区甚至达不到50%。实际上，整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前，要达到90%的收费率才能实现盈利，但是随着人工成本的增加，95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系，业委会作为业主大会的执行机构，代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足；业主缺乏对物业管理的认知等，这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一:
盛天现代城
业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日，对盛天现代城的全体业主来说，小区要开始自理了，包括安防、卫生、传呼、维修等，因为小区物业公司经过与业委会商讨，决定撤出盛天现代城。
半年前，同样的情况也出现在盛天现代城。随后，接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍，他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏，如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些，半年来，就陆续投入了十几万，公司垫不起这部分费用，最后只能退出。
而据内部人员告知，双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为，停车场属于全体业主共有，只愿意每月支付40元的看护费，从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡，不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1)物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定，多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足，其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础，是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中，很多业主享受了物业服务却拒交物业费，其原因有很多，归结起来可以简单划分为以下几种：
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则，盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言，很多业主心里都有这样一个问题：“物业服务，到底为我们服务了些什么？”对于业主而言，物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二：一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子，该小区共有600多户业主，近两个月，小区物业欠缴率高达40％。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者，最初欠费的主要是少数几个原业委会成员，他们想聘请新物业，但由于200多户业主不同意，最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头，小区越来越多业主拖着不交物业费，大家都在观望着，到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者，目前小区近4成业主欠缴物业费，公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展，物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院，对其他小额的欠缴业主，将通过各种说服工作，解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者，他见其他业主都不交，自己也就不交了。
采访中，该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常，每个人心里都会这样想，既然我已经花了那么多的钱买一套房子，那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价，也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题，有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等，而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始，在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境，侵占公共空间，将原有的环境和居住状态改的面目全非，给其他业主的正常生活造成了极大困扰，同时也给房屋带来极大的安全隐患。
对于装修所反映出来的问题，实质就是整个物业管理之中，管理权限的界定，业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改，而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益，这样就破坏了整个体系的平衡，导致产生权限界定的矛盾。
案例三：新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区，是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”，别墅区虽然建成已有几年了，但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层；有业主将别墅底层打穿，或挖开别墅旁的绿地建车库；381号原本是一幢3层楼高的别墅，但已被整体拆除，有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内，已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人？据一个别墅小区的物业公司工作人员透露，业主身份个个都很“神秘”，一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是，住在这里的不是有钱的，就是有权的人。
2007年12月以来，福州市有关执法部门调查发现，除了居住主题公园外，名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区，都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计，这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作，提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨，导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因，一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营，然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司，像永安、融侨等这些大型物业公司，他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友，只有提高服务水平，才能使收费率提升，企业的收入才能增加，该关系如图1。
服务水平
收费率
企业收入
图1提高服务管理与企业收入关系
物业服务企业应更新自身的经营理念，做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中，以优质的服务赢得业主的认同，而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事，物业公司在招聘楼管员一职时，很少看中有理论知识的人，他们认为只要年龄够，有从事过此行业就能胜任。然而，对于这些人而言，他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样，他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验，就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢？虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理，但是很多企业还是着重于有经验的人才，而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,
主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前，对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验，为了避免这种观点带来的人才缺失，我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才，而不是只看重其中的某一个，毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力，他们聘请员工就是要他们为其赚钱，而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合，互帮无助，这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识，提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开展活动，使业主积极的参与其中，在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析：
对于盛天事件，可谓是沸沸扬扬，之前我也曾到这个小区面试过，当时是通过业委会的主任了解到一些，他们想找个学过物业专业，懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。②
由此可以看出，该小区的业委会对于自主权很是看重，且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法，我认为双方都存在的错误。如果每个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区，那么小区自行管理就
好了，何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来，关键都在于一个字，那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时，就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用，业主坚持只交40元看护费，从而打破一贯的70元，物业公司应与业主沟通，让业主了解为何要交70元，实在不行，物业公司可以另谋渠道，例如开展有偿服务等来赚取差额，而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知，物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题，也是直接影响企业健康发展的问题，我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证：
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准，如不同服务等级每万平方米建筑面积应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费（如有的小区收取每平方米3元）的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性：高层管理主要体现在电梯和加压水泵等机电设备的维护运行能耗费，而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下，多层建筑的占地面积大、绿化面积大，因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见，住宅收费标准应主要与小区综合档次有关，而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决，主要采取以下途径：
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者，心里都想知道我的钱用在哪里，因此物业公司可以每月都把向业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点，只想着自己的利益，甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主
公开物业管理费的收支情况，为业主提供一个规范性的服务，这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”，也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督，也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难，这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位，也是每位业主的心声。因此，物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务，就应服务到位，而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时，会提取一些意见，这相当于我们所说的市场调查，但是又与平常的调查不一样，有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读，因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报，这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见，及时地、认真地做到尽善尽美，也让业主享受到货真价实的物业，让业主感到物超所值，那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析：
业主委员会是业主大会的执行机构，他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司，想聘请新的物业公司来接管，但是没能实现。因此由他们带头不交物业费，使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出，这属于恶意拒缴物业费，且多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由，实在是太牵强了，从案例中看到，原业委会成员是有这样的想法，但是一年了还
是由原物业公司接管，并没有新的物业公司来交接，且原业委会成员也没有意向去找新东家，但就是不想交物业费。也因为他们的带头，其他业主也跟着效仿不交物业费，致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院，对其他小额的欠缴业主，将通过各种说服工作，解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前，要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中，物业公司并没有想办法解决这个疑难，任由业主拒缴物业费，到了实在负荷不了，才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时，就应与其沟通协商。要明白缘由，也好让自己知道错在哪里，应让业委会成员给自己一个纠正的机会，在规定的期限中，如果业委会的成员还是看不到我们的好，那么这时再走也不迟，这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题，而且每位业主对装修的要求不一样，也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》，但是很少业主会仔细地、认真地去阅读，从而在装修期间出现种种问题，这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金，来防止业主的违规，但是由于有关部门对于收取押金是不允许的，因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时，应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督，这样的做法有时会让人防不慎防，所以在装修期间，物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐，尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性，将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主，物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止
别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会了居住，而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因，一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去，这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益，而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督，当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权，因此物业人员在其劝阻等情况下，业户还是不愿停止，物业人员应及时上报有关部门或城管部门，对于违反规定的决不手软，不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析：
从案例中可以看出，物业公司存在一个很大的问题，不管买别墅的人是有钱还是有权，都应要有业主的基本资料，以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大，因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督，当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名，对其房屋进行改建，物业人员应对装修的业户加强监督，不论是真装修还是假装修，且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等，当由于物业公司没有执法权，所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩，当出现重大问题时能及时通知有关部门，由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述，无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免，物业管理作为房地产销售的一重要环节，扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规，使其规范行为，化解矛盾。对于当前的改建热潮，由于物业公司没有执法权，城管和有关部门应予以协助与制止，保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高，物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖，同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。